¿Qué es el tope del impuesto a la propiedad de Florida y cómo Save Our Homes protege mi casa de Miami?
La enmienda Save Our Homes (SOH) de Florida limita los aumentos anuales del valor tasado al 3% (o IPC, lo que sea menor) para residencias principales con homestead. Combinado con la Exención de Homestead de $50,000, es el mayor escudo fiscal para propietarios-ocupantes en Miami-Dade, pero NO aplica a propiedad de inversión o compradores extranjeros no residentes.
Florida no tiene impuesto estatal sobre la renta, pero el impuesto a la propiedad es la otra cara de la moneda: aproximadamente 1.9–2.1% del valor tasado anualmente en Miami-Dade. El estado mitiga esto con dos protecciones poderosas para residencias principales: la Exención de Homestead y el tope de tasación Save Our Homes.
La Exención de Homestead
- Reduce el valor tasado imponible de su residencia principal en $50,000.
- Disponible para residentes permanentes de Florida que poseen y ocupan la casa como residencia principal el 1 de enero.
- Debe presentarse al Tasador de Propiedades de Miami-Dade antes del 1 de marzo del año en que desea que aplique.
El tope Save Our Homes del 3%
Una vez otorgado el homestead, el valor tasado (lo que se usa para calcular el impuesto) puede aumentar como MÁXIMO 3% por año, incluso si el valor de mercado salta 25%. Durante una tenencia de 10 años esto ahorra cientos de miles de dólares en impuestos acumulativos.
- Año 1: valor tasado congelado cerca del precio de compra.
- Años 2+: el valor tasado solo puede subir 3% (o IPC), incluso si el valor de mercado se duplica.
- Venta o alquiler: el tope se reinicia. El nuevo dueño comienza al valor tasado de mercado actual.
- Portabilidad: cuando vende y compra otra residencia principal en Florida, puede llevar hasta $500,000 de los ahorros del tope a la nueva casa (aplicar dentro de 3 años).
Lo que homestead NO hace
- NO aplica a segundas casas, propiedades de alquiler o bienes raíces comerciales.
- NO aplica a propietarios extranjeros no residentes (debe ser residente permanente de Florida).
- NO topa la tasa de millage, solo el crecimiento del valor tasado. Si Miami-Dade sube la tasa, su impuesto sube.
- NO sobrevive al alquiler de la propiedad, convertir a alquiler y pierde homestead permanentemente para esa propiedad.
“Save Our Homes es por qué los propietarios residentes de Florida pagan menos impuesto a la propiedad en el año 10 que un comprador reciente al lado pagando valor tasado de mercado. Recompensa las tenencias largas.”
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