Preguntas frecuentes del comprador.
Lo que los compradores internacionales preguntan de verdad antes de firmar un contrato de obra nueva en Miami. EB-5, FIRPTA, Save Our Homes, seguro contra huracanes, el resto.
¿Cuál es el umbral de la visa de inversionista EB-5 para Miami en 2026?
La inversión mínima EB-5 es de $800,000 en un Área de Empleo Específica (TEA) o $1,050,000 en un área estándar. La mayoría de los proyectos de nueva construcción en Homestead y South Miami-Dade califican como TEAs. Una green card condicional se obtiene en 12–24 meses; la eliminación total de condiciones sigue 2 años después.
¿Qué es FIRPTA y cuánto retiene el IRS cuando vendo mi propiedad en Miami?
FIRPTA, la Ley de Impuestos sobre Inversiones Extranjeras en Bienes Raíces, requiere que los compradores estadounidenses retengan el 15% del precio bruto de venta al comprar bienes raíces de una persona extranjera. Puede reducir o eliminar esto mediante un certificado de retención (Formulario 8288-B) presentado antes del cierre, basado en su ganancia de capital esperada real.
¿Qué es el tope del impuesto a la propiedad de Florida y cómo Save Our Homes protege mi casa de Miami?
La enmienda Save Our Homes (SOH) de Florida limita los aumentos anuales del valor tasado al 3% (o IPC, lo que sea menor) para residencias principales con homestead. Combinado con la Exención de Homestead de $50,000, es el mayor escudo fiscal para propietarios-ocupantes en Miami-Dade, pero NO aplica a propiedad de inversión o compradores extranjeros no residentes.
¿Cómo funciona el seguro de huracán para nueva construcción en Miami?
Las casas de nueva construcción en Miami construidas según el Código de Construcción de Florida posterior a 2002 reciben descuentos significativos en primas de seguro. La mayoría de las pólizas se dividen entre Citizens Property Insurance (aseguradora estatal de último recurso) o aseguradoras privadas, más cobertura de inundación NFIP separada. Las primas anuales en una vivienda unifamiliar Homestead de $700k típicamente cuestan $3,500–$7,000.
¿Brickell o Sunny Isles, cuál es mejor para un inversionista?
Brickell gana en rendimiento de alquiler (4–6% bruto, pool de inquilinos profesionales, ventanas de re-alquiler de 90 días) y liquidez de reventa. Sunny Isles gana en apreciación de capital (CAGR de 10 años 7–9%), retención de valor de inventario de marca y demanda internacional de segunda residencia. La mayoría de los inversionistas internacionales dividen: rendimiento en Brickell, estilo de vida en Sunny Isles.
¿Cómo funciona el escrow de preconstrucción en Florida (Sección 718)?
El Estatuto 718 de Florida rige las compras de preconstrucción de condominios. Los depósitos hasta el 10% deben mantenerse en una cuenta de escrow; los depósitos adicionales entre el 10% y el 20% pueden ser utilizados por el desarrollador con divulgaciones estatutarias. Después del 20% el desarrollador típicamente puede usar fondos para construcción. Todas las divulgaciones de escrow deben estar en el Acuerdo de Compra y Venta.
¿Puedo hacer Airbnb con mi condo de Miami Beach? ¿Qué zonas permiten alquileres a corto plazo?
El STR en Miami Beach es específico por zona. La mayoría de las calles residenciales de South Beach y Mid-Beach prohíben alquileres menores a 6 meses. Las zonas RM-1 y RM-2 más el producto hotel-condo designado permiten STR con registro. Siempre verifique tanto la zonificación de la ciudad COMO los estatutos del condominio, muchos edificios prohíben STR incluso donde la zonificación lo permite.
¿Necesito seguro de título para comprar propiedad en Miami?
Sí, el seguro de título es el costo de cierre más grande (~0.5% del precio) y vale cada dólar. Florida es un estado de registro por escritura; sin seguro de título usted está personalmente expuesto a gravámenes no descubiertos, transferencias previas fraudulentas y brechas en la cadena de títulos. El comprador típicamente paga el seguro de título del propietario; el seguro de título del prestamista es separado.
¿Cómo me permite un intercambio 1031 diferir las ganancias de capital en una propiedad de Miami?
Un intercambio de tipo similar de la Sección 1031 le permite diferir el impuesto sobre ganancias de capital reinvirtiendo los ingresos de la venta en otra propiedad de inversión en EE.UU. dentro de cronogramas estrictos: 45 días para identificar la propiedad de reemplazo, 180 días para cerrar. Los vendedores extranjeros pueden usar 1031 pero la retención FIRPTA aún aplica a menos que se combine con un Certificado de Retención.
¿Cuál es la diferencia entre las tarifas CDD y HOA, y cuál es mejor?
Las tarifas HOA pagan la gestión continua de la comunidad (mantenimiento, amenidades, seguro para áreas comunes). Las tarifas CDD pagan los bonos municipales que financiaron la infraestructura inicial (carreteras, agua, drenaje), son una evaluación similar a un impuesto a la propiedad además de HOA. Las comunidades sin CDD como Coral Edge de Pulte ahorran $30–60k durante una tenencia de 30 años versus comunidades CDD comparables.