¿Cuál es la diferencia entre las tarifas CDD y HOA, y cuál es mejor?

Dos siglas que parecen similares pero significan cosas completamente diferentes financieramente. Los compradores que las confunden a menudo se arrepienten años después en la propiedad, el diferencial de costo acumulativo puede exceder $100,000 durante una tenencia típica.

HOA (Asociación de Propietarios)

• Paga por: jardinería, seguridad de portón, mantenimiento de áreas comunes, piscina comunitaria, seguro maestro.
• Opera como un club privado, los miembros eligen la junta, la junta establece el presupuesto.
• Rango típico: $200–$800/mes para comunidades de nueva construcción del área de Miami.
• Va con la propiedad, no puede optar por no participar.

CDD (Distrito de Desarrollo Comunitario)

• Paga por: deuda de bonos que financió carreteras, líneas de agua, alcantarillado, drenaje, parques ANTES de que se construyera la comunidad.
• Opera como un pequeño gobierno, tiene el poder de imponer evaluaciones similares a un impuesto a la propiedad.
• Rango típico: $1,200–$3,500 por año en una casa unifamiliar del área de Miami.
• Vence como parte de su factura anual de impuestos a la propiedad, se siente invisible hasta que la ve.

Por qué CDD importa más de lo que los compradores se dan cuenta

1. Costo acumulativo a 30 años: $36,000–$105,000 en una comunidad típica con CDD.
2. No se reduce a medida que los bonos se amortizan hasta el último año del bono (a menudo año 25–30).
3. Tratado como 'ad valorem' o 'no ad valorem' según el condado, afecta cómo aparece en la factura de impuestos.
4. Sobrevive a la venta al próximo propietario, el comprador debe preguntar sobre los años restantes del bono en la diligencia debida.

Lista de verificación práctica del comprador

• Pregunte al agente del listado: '¿Hay un CDD y cuántos años quedan en el bono?'
• Mire la factura anual de impuestos a la propiedad del vendedor, la línea CDD es visible.
• Compare dos casas similares en comunidades CDD vs sin CDD por costo de mantenimiento mensual TOTAL, no solo precio.
• Pulte Coral Edge en Margate es intencionalmente sin CDD, lea las afirmaciones de marketing y verifique en los documentos de divulgación.

“El comprador que paga $50,000 más por una casa sin CDD y duerme tranquilo durante 30 años ha tomado una mejor decisión que el que obtuvo una 'oferta' al precio de etiqueta y paga $100,000 en CDD acumulativo durante la misma tenencia.”