Φόρος Ακινήτων Μαϊάμι και Φλόριντα, Οδηγός Αγοραστή

Η φορολογική δομή της Φλόριντα είναι ο πιο συχνά αναφερόμενος λόγος για τον οποίο εύποροι Αμερικανοί μετακομίζουν στο Μαϊάμι. Ο τίτλος είναι αληθινός: κανένας πολιτειακός φόρος εισοδήματος. Αλλά η πλήρης εικόνα έχει τέσσερα επίπεδα, και οι περισσότεροι ξένοι αγοραστές υποτιμούν τρία από αυτά.

Επίπεδο 1, Φόρος ακινήτων (ιδιαιτερότητες Μαϊάμι-Dade)

• Πραγματικός συντελεστής: 1,9–2,1% της εκτιμώμενης αξίας ετησίως, ανάλογα με τον δήμο εντός του Μαϊάμι-Dade.
• Περιλαμβάνει κομητεία, σχολικό συμβούλιο, δήμο και διάφορες ειδικές περιφέρειες.
• Πληρώνεται ετησίως τον Νοέμβριο (4% έκπτωση αν πληρωθεί έως 30 Νοεμβρίου)· ληξιπρόθεσμος 1 Απριλίου.
• Η εκτιμώμενη αξία ορίζεται την 1η Ιανουαρίου· το χάσμα μεταξύ αγοραίας και εκτιμώμενης αξίας μπορεί να είναι σημαντικό.

Επίπεδο 2, Ομοσπονδιακός φόρος εισοδήματος επί ενοικίου

Η Φλόριντα δεν έχει πολιτειακό φόρο επί των εσόδων ενοικίου, αλλά ο ομοσπονδιακός ισχύει. Οι ξένοι ιδιοκτήτες υποβάλλουν το Έντυπο 1040-NR (ή επιλέγουν τη μεταχείριση 'effectively connected income' μέσω του Εντύπου W-8ECI για να εκπέσουν δαπάνες). Το τελευταίο είναι σχεδόν πάντα πιο ευνοϊκό για σοβαρούς επενδυτές, η παρακράτηση επί του ακαθάριστου ενοικίου είναι 30% χωρίς αυτή την επιλογή.

Επίπεδο 3, Υπεραξία στην πώληση

• Ομοσπονδιακή μακροπρόθεσμη υπεραξία (κρατημένη >1 έτος): κλιμάκια 0% / 15% / 20% βάσει εισοδήματος.
• Net Investment Income Tax (NIIT): επιπλέον 3,8% για υψηλοεισοδηματίες.
• Παρακράτηση FIRPTA (ξένοι πωλητές): 15% της ακαθάριστης τιμής πώλησης παρακρατείται στο κλείσιμο.
• Πολιτειακή υπεραξία Φλόριντα: 0%.
• Συνδυασμένο ομοσπονδιακό χειρότερο σενάριο: 23,8% επί της υπεραξίας.

Επίπεδο 4, Ασφάλιση τυφώνα / ανέμου

Όχι φόρος αλλά επαναλαμβανόμενο ετήσιο κόστος που οι ξένοι αγοραστές υποτιμούν. Το Μαϊάμι-Dade απαιτεί ασφάλιση τυφώνα (ανέμου) σε χρηματοδοτούμενα ακίνητα· οι αγοραστές μετρητοίς συχνά την παραλείπουν (κακή ιδέα). Τυπικό ασφάλιστρο σε μονοκατοικία Homestead 700.000 $: 3.500–7.000 $ ετησίως. Η νέα κατασκευή (Κώδικας Δόμησης Φλόριντα 2002+) λαμβάνει σημαντικές εκπτώσεις ασφαλίστρου έναντι παλαιότερου αποθέματος.

Homestead Exemption + Save Our Homes, η ασπίδα του ιδιοκτήτη-ένοικου

1. Κάντε τη Φλόριντα κύρια κατοικία σας (συνιστάται 180+ ημέρες ετησίως).
2. Υποβάλετε την αίτηση homestead έως την 1η Μαρτίου στο Miami-Dade Property Appraiser.
3. Η εκτιμώμενη αξία μειώνεται αμέσως κατά 50.000 $.
4. Το Save Our Homes περιορίζει την ετήσια αύξηση της εκτιμώμενης αξίας στο 3%, ακόμα κι αν η αγοραία αξία διπλασιαστεί σε 10 χρόνια.
5. Φορητότητα: 500.000 $ συσσωρευμένων εξοικονομήσεων SOH μεταφέρονται στην επόμενη κύρια κατοικία σας στη Φλόριντα.

Ανταλλαγή 1031, αναβολή υπεραξίας σε επανεπενδύσεις

Το Τμήμα 1031 του IRC σας επιτρέπει να αναβάλετε τον ομοσπονδιακό φόρο υπεραξίας ανταλλάσσοντας το επενδυτικό σας ακίνητο με άλλο επενδυτικό ακίνητο των ΗΠΑ. Αυστηρά χρονοδιαγράμματα: εντοπίστε αντικατάσταση εντός 45 ημερών από την πώληση, κλείστε εντός 180 ημερών. Οι ξένοι πωλητές μπορούν να χρησιμοποιήσουν το 1031, αλλά η παρακράτηση FIRPTA εξακολουθεί να ισχύει εκτός αν συνδυαστεί με κατάθεση πιστοποιητικού παρακράτησης.

Πιστοποιητικό παρακράτησης FIRPTA (Έντυπο 8288-B)

• Κατατίθεται ΠΡΙΝ το κλείσιμο, πρέπει να ξεκινήσει 90+ ημέρες πριν την πώληση.
• Το IRS υπολογίζει την πραγματική αναμενόμενη υπεραξία και εγκρίνει μειωμένη (ή μηδενική) παρακράτηση.
• Χωρίς αυτό: 15% της ακαθάριστης τιμής πώλησης κρατείται μέχρι να υποβάλετε το 1040-NR για επιστροφή (6–18 μήνες).
• Κόστος: 1.500–3.500 $ σε αμοιβές λογιστή. Αξίζει σε κάθε πώληση >500.000 $.

Πίνακας γρήγορης αναφοράς συντελεστών

• Πολιτειακός φόρος εισοδήματος: 0%
• Φόρος ακινήτων: 1,9–2,1% της εκτιμώμενης αξίας
• Ομοσπονδιακό LTCG (υψηλό εισόδημα): 20% + 3,8% NIIT = 23,8% επί της υπεραξίας
• Ακαθάριστη παρακράτηση FIRPTA: 15% της τιμής πώλησης
• Ασφάλιση τυφώνα: 3,5–7k $ ετησίως (σπίτι 700k $)
• Έκπτωση φόρου ακινήτων αν πληρωθεί έως 30 Νοε.: 4%
• Απαλλαγή homestead: −50.000 $ της εκτιμώμενης αξίας
• Ανώτατο όριο Save Our Homes: 3% ετησίως στην αύξηση της εκτιμώμενης αξίας

“Το φορολογικό πλεονέκτημα της Φλόριντα συσσωρεύεται. Το έτος 1 μοιάζει με λογαριασμό φόρου ακινήτων 2% έναντι φόρου εισοδήματος 6% της πολιτείας της Νέας Υόρκης. Το έτος 10 είναι μια διαφορά φόρου ζωής 18%, που επιστρέφει στο κεφάλαιό σας.”