Homestead vs Florida City, Σύγκριση Απόδοσης Ενοικίου

Δύο αγορές, μία έξοδος μακριά

Το Homestead και το Florida City βρίσκονται δίπλα δίπλα στο νότιο άκρο του Miami-Dade, περίπου 45 λεπτά από το Brickell μια καλή μέρα. Για έναν αγοραστή από άλλη πολιτεία ή από το εξωτερικό μοιάζουν με το ίδιο στοίχημα: νέα townhomes, ενοικιαστές από το εργατικό δυναμικό, τιμές κλάσμα αυτού που ζητά η ακτή. Δεν είναι το ίδιο στοίχημα. Η απόσταση μεταξύ τους είναι μικρή στον χάρτη και μεγάλη στο λογιστικό φύλλο.

Το Homestead είναι η παλαιότερη, μεγαλύτερη πόλη. Έχει ένα πραγματικό κέντρο, μια εδραιωμένη βάση ενοικιαστών συνδεδεμένη με το νοσοκομείο και τη βάση εφεδρείας της αεροπορίας, και σχολεία που βαθμολογούνται ένα σκαλί ψηλότερα. Το Florida City είναι μικρότερο και πιο πρόσφατο στην ιστορία των επενδυτών. Η γη εκεί αλλάζει χέρια ακόμη φθηνότερα, οπότε οι κατασκευαστές τιμολογούν χαμηλότερα το τελικό προϊόν, και αυτό ακριβώς το ένα γεγονός καθορίζει το μεγαλύτερο μέρος όσων ακολουθούν.

Από πού προκύπτει η διαφορά απόδοσης

Τα ενοίκια στις δύο πόλεις πέφτουν μέσα σε εκατό δολάρια το ένα από το άλλο για ένα συγκρίσιμο townhome τριών υπνοδωματίων. Οι τιμές αγοράς όχι. Επειδή το Florida City σας βάζει μέσα με περίπου 30% λιγότερα για σχεδόν πανομοιότυπο προϊόν, το ίδιο ενοίκιο καλύπτει μικρότερο δάνειο, και το μικτό cap rate βγαίνει 1,5 έως 2 μονάδες υψηλότερα. Αυτό είναι όλο το επιχείρημα για το Florida City σε μία πρόταση.

Το Homestead απαντά με ανθεκτικότητα. Μια βαθύτερη δεξαμενή ενοικιαστών σημαίνει μικρότερα κενά ανάμεσα στις μισθώσεις, και οι ισχυρότερες βαθμολογίες σχολείων τείνουν να κρατούν την αξία μεταπώλησης όταν κάποτε πουλήσετε. Σε δέκα χρόνια η καμπύλη ανατίμησης έτρεξε περίπου μία μονάδα ψηλότερα. Το πληρώνετε στην αρχή και το εισπράττετε στην έξοδο.

Ποιο ταιριάζει στο σχέδιό σας

Αν ο μηνιαίος αριθμός είναι αυτό που σας κρατά ξύπνιους τη νύχτα, κερδίζει το Florida City. Χαμηλότερη είσοδος, υψηλότερη απόδοση, ταχύτερη απόσβεση της προκαταβολής. Ταιριάζει σε έναν αγοραστή που θέλει το ακίνητο να στέκεται μόνο του από τον πρώτο μήνα και νιώθει άνετα σε μια αγορά που ακόμη αποδεικνύει το βάθος της στη μεταπώληση.

Αν κρατάτε για μια δεκαετία και σκέφτεστε ποιος αγοράζει το ακίνητο μετά από εσάς, το Homestead είναι η ασφαλέστερη διακράτηση. Καλύτερα σχολεία, ευρύτερη δεξαμενή ενοικιαστών και μια ιστορία μεταπώλησης που δεν εξαρτάται από το αν θα εμφανιστεί το επόμενο κύμα επενδυτών. Η απόδοση είναι πιο ισχνή σήμερα· η έξοδος συνήθως πιο καθαρή.

Δύο πρακτικές σημειώσεις πριν δεσμευτείτε προς οποιαδήποτε κατεύθυνση. Ελέγξτε αν η κοινότητα φέρει ομόλογο CDD, γιατί αυτό το ετήσιο κονδύλι μπορεί αθόρυβα να σβήσει το πλεονέκτημα της απόδοσης. Και επιβεβαιώστε την προκαταβολή που ζητά ο δανειστής σας από αλλοδαπούς, καθώς αλλάζει το πραγματικό cash-on-cash περισσότερο απ' ό,τι το cap rate του τίτλου. Όταν είστε έτοιμοι να προχωρήσετε, σας συστήνουμε στον αδειοδοτημένο μεσίτη της Φλόριντα και στον δανειστή που διεκπεραιώνουν την ίδια τη συναλλαγή.