Βάλε το 30%. Άσε τον ενοικιαστή σου να καλύψει τα υπόλοιπα.

Με απεριόριστο κεφάλαιο, οι αγορές με μετρητά είναι πιο καθαρές. Το μοντέλο 30/70 υπάρχει για αγοραστές που προτιμούν να κατανείμουν $260k σε ένα καλά μοχλευμένο ακίνητο στο Μαϊάμι παρά $710k στο ίδιο μεμονωμένο περιουσιακό στοιχείο. Η μόχλευση ενισχύει την ανατίμηση· στο βασικό μας σενάριο, τα $259.300 αποδίδουν 16,3% το έτος 1 αντί για ~5% σε αγορά με μετρητά.

Η Φλόριντα είναι πολιτεία φιλική προς τους ιδιοκτήτες, η έξωση ολοκληρώνεται συνήθως σε 4–8 εβδομάδες. Ο συνεργάτης διαχείρισης προκαταβάλλει το ενοίκιο κατά την έξωση σε ειδικές περιπτώσεις και στη συνέχεια το διεκδικεί. Ελέγχουμε επίσης πιστοληπτική ικανότητα + εισόδημα + απασχόληση + προηγούμενο ιδιοκτήτη· τα ποσοστά αθέτησης στο διαχειριζόμενο απόθεμά μας ήταν κάτω από 2%.

Ναι, αλλά μόνο σε ενοίκιο αγοράς με γραπτή σύμβαση. Το ενοίκιο κάτω από την αγορά σε μέλη της οικογένειας μπορεί να επαναταξινομηθεί από την IRS ως προσωπική χρήση και να ακυρώσει τις εκπτώσεις ενοικίου. Το πρότυπο οικογενειακής μίσθωσης που έχει ελεγχθεί από δικηγόρο περιλαμβάνεται για όσους επιλέγουν αυτή τη διαδρομή.

Αν μείνεις πάνω από 14 ημέρες ή 10% των ημερών ενοικίασης (όποιο είναι μεγαλύτερο), η IRS το αντιμετωπίζει ως κατοικία, πολλές εκπτώσεις εξαφανίζονται και το μοντέλο ταμειακής ροής καταρρέει. Το μοντέλο 30/70 είναι για πλήρως ενοικιαζόμενη επενδυτική χρήση. Για μικτή χρήση, μίλησέ μας για διαφορετική δομή.

Το Cashflow Home βασίζεται σε μακροχρόνιες συμβάσεις (συνήθως 12 μηνών). Η βραχυχρόνια μίσθωση αποδίδει περισσότερα στα χαρτιά, αλλά προσθέτει λειτουργική πολυπλοκότητα, υψηλότερο κενό, περιορισμούς κτιρίου, πολιτειακούς φόρους FL και αδειοδότηση. Μπορούμε να δομήσουμε και βραχυχρόνια, αλλά δεν είναι το προεπιλεγμένο, ούτε αυτό που αντικατοπτρίζουν αυτοί οι αριθμοί.

Όχι άμεσα, το EB-5 απαιτεί επένδυση σε καθορισμένο εμπορικό έργο, όχι σε κατοικία. Αλλά πολλοί πελάτες μας κατέχουν και τα δύο: Cashflow Home για προσωπικό πλούτο, EB-5 για διαμονή. Δες τον οδηγό μας EB-5 για τη διαδρομή διαμονής.

Ναι. Τα προγράμματα Foreign National είναι διαδεδομένα στο Μαϊάμι με 30% προκαταβολή και επιτόκια γύρω στο 6,25% αυτή τη στιγμή. Χρειάζεσαι διαβατήριο, τραπεζικό λογαριασμό ΗΠΑ (βοηθάμε να ανοίξεις) και 6–12 μήνες αποθεματικά. Οι δανειολήπτες ITIN έχουν ξεχωριστά προγράμματα με ελαφρώς υψηλότερα επιτόκια.

Η προμήθειά μας πληρώνεται από τον πωλητή στις περισσότερες συναλλαγές νεόδμητων. Για υπηρεσίες πέραν της μεσιτείας, προμήθεια, συντονισμός επίπλωσης, συνεχής επίβλεψη, συμφωνούμε σταθερή ή βασισμένη στην επιτυχία αμοιβή γραπτώς πριν την έναρξη. Χωρίς κρυφά περιθώρια.

Ναι. Τα περισσότερα δάνεια Foreign National επιτρέπουν αναχρηματοδότηση μετά από 6–12 μήνες χωρίς ποινή πρόωρης εξόφλησης. Μια μείωση επιτοκίου 1% σε δάνειο $497k σε γλιτώνει περίπου $325/μήνα. Επισημαίνουμε τα παράθυρα αναχρηματοδότησης ως μέρος της συνεχούς επίβλεψης.

Μπορείς να πουλήσεις οποτεδήποτε. Κάτω από 24 μήνες κατοχής, πιθανότατα θα αντιμετωπίσεις βραχυπρόθεσμους συντελεστές φόρου υπεραξίας αντί του χαμηλότερου μακροπρόθεσμου. Η παρακράτηση FIRPTA ισχύει για μη Αμερικανούς πωλητές. Συνιστούμε 3+ χρόνια κατοχής, ώστε η ανατίμηση και η απόσβεση να υπερβαίνουν τα έξοδα κλεισίματος.

Ναι, και πολλοί πελάτες μας το κάνουν. Οι δανειστές Foreign National συνήθως περιορίζουν σε 4–6 χρηματοδοτούμενα επενδυτικά ακίνητα ανά δανειολήπτη. Συντονίζουμε ώστε κάθε νέο ακίνητο να πληροί τον ίδιο υπολογισμό 30/70 πριν την προσθήκη.

Οι δανειστές συνήθως απαιτούν 6 μήνες πλήρων εξόδων ως αποθεματικό στο κλείσιμο, περίπου $30.000 για το βασικό μας σενάριο. Συνιστούμε έντονα 12 μήνες για ηρεμία και το συνυπολογίζουμε στην επιλεξιμότητα πριν προτείνουμε αγορά.