Βάλε το 30%. Άσε τον ενοικιαστή σου να καλύψει τα υπόλοιπα.
Ένα προσεκτικά επιλεγμένο σπίτι στο Μαϊάμι όπου το ενοίκιο καλύπτει το στεγαστικό, με ένα μικρό περίσσευμα για εσένα. Σε συστήνουμε στον μεσίτη που διαπραγματεύεται την τιμή, στον δανειστή που δομεί το δάνειο και στον διαχειριστή που επιπλώνει το διαμέρισμα και τοποθετεί τον ενοικιαστή. Εσύ βάζεις το κεφάλαιο. Το Μαϊάμι χτίζει την περιουσία σου.
Ενδεικτικό μοντέλο για ερευνητικούς σκοπούς. Δεν είμαστε αδειοδοτημένος μεσίτης, δανειστής ή χρηματοοικονομικός σύμβουλος.
Τι σημαίνει πραγματικά το «αυτοχρηματοδοτούμενο».
Εσύ βάζεις το 30%
Μία προκαταβολή. Τα έξοδα κλεισίματος και η ετοιμότητα για ενοικίαση περιλαμβάνονται μία φορά, χωρίς απρόσμενες απαιτήσεις για μετρητά αργότερα.
Οι ενοικιαστές καλύπτουν το 70%
Η μηνιαία πληρωμή του ενοικιαστή σου υπολογίζεται ώστε να καλύπτει κεφάλαιο + τόκους + φόρους + κοινόχρηστα. Όχι από ελπίδα, από υπολογισμό.
Εσύ χτίζεις το κεφάλαιο
Κάθε πληρωμή αυξάνει το μερίδιό σου. Η διαρθρωτική έλλειψη νέων κατοικιών στο Μαϊάμι κάνει τα υπόλοιπα, χρόνο με τον χρόνο.
Ένα πραγματικό δυάρι στο Edgewater. Χωρίς κόλπα στρογγυλοποίησης.
Ο φόρος ακινήτου ξεκινά από τον επενδυτικό συντελεστή Miami-Dade (non-homestead). Η ασφάλιση αντικατοπτρίζει ενισχυμένο σκυρόδεμα κατασκευής μετά το 2010· τα παλαιότερα κτίρια κοστίζουν $300–500/μήνα. Τα κοινόχρηστα αντικατοπτρίζουν το επιλεγμένο μας απόθεμα, οι περισσότεροι πύργοι πολυτελείας στο Brickell είναι $900–1.400/μήνα και δεν πληρούν τα κριτήρια. Το ενοίκιο αντικατοπτρίζει τη διάμεσο Miami Realtors 2025 για νεόδμητο δυάρι στο Edgewater. Το επιτόκιο είναι αναφορά Foreign National· αλλάζει καθημερινά.
Ακόμα κι όταν ο άνεμος φυσά αντίθετα, ο υπολογισμός δεν καταρρέει.
- · Ενοίκιο $5.000
- · 2% ανατίμηση
- · 10% κενό
- · Ενοίκιο $5.400
- · 4% ανατίμηση
- · Κανονικό κενό
- · Ενοίκιο $5.800
- · 6% ανατίμηση
- · Κανονικό κενό
Πρόσεξε: ακόμα και στο συντηρητικό σενάριο, η συνολική περιουσία που χτίζεται παραμένει θετική. Το μοντέλο δεν είναι εύθραυστο.
Τέσσερα βήματα, μία συντονισμένη ομάδα, με την καθοδήγηση συνεργατών.
Αντιστοίχιση
Αναδεικνύουμε υποψήφιο απόθεμα όπου ενοίκιο ≈ εξυπηρέτηση δανείου, έτοιμο να το εξετάσεις με τον μεσίτη σου.
Χρηματοδότηση
Σε συστήνουμε σε δανειστές Foreign National και ITIN που σε προεγκρίνουν.
Επίπλωση & καταχώριση
Ανεξάρτητοι συνεργάτες επίπλωσης ετοιμάζουν το διαμέρισμα, φωτογράφοι το φωτογραφίζουν και η αγγελία λανσάρεται σε πολλές πύλες.
Λειτουργία
Ο διαχειριστής σου τοποθετεί τον ενοικιαστή, εισπράττει το ενοίκιο και σου καταθέτει το καθαρό ποσό κάθε μήνα.
Από την πρώτη επίσκεψη ως την πρώτη πληρωμή ενοικίου.
Παρακολούθηση κατασκευαστών
Παρακολουθούμε το απόθεμα των Lennar, DR Horton και Pulte, και σε συστήνουμε σε μεσίτες με απευθείας γραμμή στα γραφεία πωλήσεών τους.
Συστάσεις δανειστών
Επιλεγμένα προγράμματα Foreign National και ITIN. Δεν δανείζουμε, σε συστήνουμε.
Υποστήριξη στη διαπραγμάτευση
Ο μεσίτης σου διαπραγματεύεται την τιμή εισόδου. Εμείς συντονίζουμε το χρονοδιάγραμμα και τη ροή των εγγράφων, από την επιθεώρηση ως τον τίτλο.
Συντονισμός κλεισίματος
Μια ανεξάρτητη εταιρεία τίτλων και ο μεσίτης σου κλείνουν τον φάκελο. Εμείς συντονίζουμε την παράδοση μεταξύ escrow και δικηγόρων κλεισίματος.
Σύσταση συνεργάτη επίπλωσης
Ανεξάρτητος συνεργάτης επίπλωσης, επαγγελματική φωτογράφιση, ετοιμότητα καταχώρισης σε πολλές πύλες.
Ανάθεση σε διαχειριστή ακινήτου
Ένας ανεξάρτητος αδειοδοτημένος διαχειριστής ελέγχει, τοποθετεί και διαχειρίζεται τον ενοικιαστή.
Οι ρυθμίσεις αμοιβών με τους συνεργάτες (κατασκευαστής, δανειστής, επίπλωση, διαχείριση) γνωστοποιούνται στην αρχή της συνεργασίας.
Είναι αυτό το σωστό μοντέλο για εσένα;
- ●Έχεις $250.000+ ρευστό κεφάλαιο έτοιμο για επένδυση.
- ●Μπορείς να κρατήσεις το ακίνητο 3+ χρόνια.
- ●Ξένος υπήκοος, κάτοικος ΗΠΑ, κάτοχος ITIN ή πολίτης ΗΠΑ.
- ●Θέλεις έκθεση χωρίς να διαχειρίζεσαι μόνος σου ένα ακίνητο.
- ●Χρειάζεσαι μηνιαίο εισόδημα από την πρώτη μέρα.
- ●Κεφάλαιο κάτω από $250.000 χωρίς εισόδημα να καλύψει πιθανό έλλειμμα.
- ●Θέλεις να μετακομίσεις μόνος σου στην κατοικία εντός 12 μηνών.
- ●Περιμένεις 15%+ ετήσια απόδοση (το Μαϊάμι είναι σταθερό, όχι κερδοσκοπικό).
Το Μαϊάμι δεν είναι κερδοσκοπικό. Είναι διαρθρωτικά υποεξυπηρετούμενο σε κατοικίες, διαρθρωτικά περιζήτητο και διαρθρωτικά εκφρασμένο σε USD.
Προτιμούμε να μη σε συστήσουμε καθόλου παρά να σε παραπλανήσουμε.
Κάθε μοντέλο έχει σκιές. Να οι δικές μας, σε απλή γλώσσα. Αν κάποια σε σταματά, το μοντέλο δεν είναι για εσένα, και θα είμαστε οι πρώτοι που θα το πούμε.
- Κίνδυνος κενού.Το κενό σε νεόδμητα στο Μαϊάμι είναι κατά μέσο όρο περίπου 5%. Υπολογίζουμε με 10% για περιθώριο.
- Κίνδυνος επιτοκίου.Τα επιτόκια Foreign National ακολουθούν την αγορά. Μοντελοποιούμε ένα τεστ αντοχής +1,5 μ.β. πριν προτείνουμε κτίριο.
- Κίνδυνος κοινοχρήστων.Τα κοινόχρηστα συνήθως αυξάνονται 3–5% ετησίως μετά την αρχική περίοδο. Τα επιλεγμένα κτίριά μας έχουν διαφανείς μελέτες αποθεματικών.
- Κίνδυνος ασφάλισης.Τα ασφάλιστρα τυφώνων στη Φλόριντα αυξήθηκαν ~11% ετησίως (2020–25). Το ποσό $200/μήνα εξαρτάται από ενισχυμένη κατασκευή μετά το 2010.
- Κίνδυνος ρευστότητας.Το ακίνητο είναι μη ρευστοποιήσιμο. Σχεδίασε τουλάχιστον 3+ χρόνια κατοχής.
- Φορολογικός κίνδυνος στην πώληση.Η παρακράτηση FIRPTA ισχύει για μη Αμερικανούς πωλητές. Συνδέουμε τον οδηγό FIRPTA παρακάτω, διάβασέ τον πριν την αγορά, όχι μετά.
Συχνές ερωτήσεις, ειλικρινείς απαντήσεις.
Με απεριόριστο κεφάλαιο, οι αγορές με μετρητά είναι πιο καθαρές. Το μοντέλο 30/70 υπάρχει για αγοραστές που προτιμούν να κατανείμουν $260k σε ένα καλά μοχλευμένο ακίνητο στο Μαϊάμι παρά $710k στο ίδιο μεμονωμένο περιουσιακό στοιχείο. Η μόχλευση ενισχύει την ανατίμηση· στο βασικό μας σενάριο, τα $259.300 αποδίδουν 16,3% το έτος 1 αντί για ~5% σε αγορά με μετρητά.
Η Φλόριντα είναι πολιτεία φιλική προς τους ιδιοκτήτες, η έξωση ολοκληρώνεται συνήθως σε 4–8 εβδομάδες. Ο συνεργάτης διαχείρισης προκαταβάλλει το ενοίκιο κατά την έξωση σε ειδικές περιπτώσεις και στη συνέχεια το διεκδικεί. Ελέγχουμε επίσης πιστοληπτική ικανότητα + εισόδημα + απασχόληση + προηγούμενο ιδιοκτήτη· τα ποσοστά αθέτησης στο διαχειριζόμενο απόθεμά μας ήταν κάτω από 2%.
Ναι, αλλά μόνο σε ενοίκιο αγοράς με γραπτή σύμβαση. Το ενοίκιο κάτω από την αγορά σε μέλη της οικογένειας μπορεί να επαναταξινομηθεί από την IRS ως προσωπική χρήση και να ακυρώσει τις εκπτώσεις ενοικίου. Το πρότυπο οικογενειακής μίσθωσης που έχει ελεγχθεί από δικηγόρο περιλαμβάνεται για όσους επιλέγουν αυτή τη διαδρομή.
Αν μείνεις πάνω από 14 ημέρες ή 10% των ημερών ενοικίασης (όποιο είναι μεγαλύτερο), η IRS το αντιμετωπίζει ως κατοικία, πολλές εκπτώσεις εξαφανίζονται και το μοντέλο ταμειακής ροής καταρρέει. Το μοντέλο 30/70 είναι για πλήρως ενοικιαζόμενη επενδυτική χρήση. Για μικτή χρήση, μίλησέ μας για διαφορετική δομή.
Το Cashflow Home βασίζεται σε μακροχρόνιες συμβάσεις (συνήθως 12 μηνών). Η βραχυχρόνια μίσθωση αποδίδει περισσότερα στα χαρτιά, αλλά προσθέτει λειτουργική πολυπλοκότητα, υψηλότερο κενό, περιορισμούς κτιρίου, πολιτειακούς φόρους FL και αδειοδότηση. Μπορούμε να δομήσουμε και βραχυχρόνια, αλλά δεν είναι το προεπιλεγμένο, ούτε αυτό που αντικατοπτρίζουν αυτοί οι αριθμοί.
Όχι άμεσα, το EB-5 απαιτεί επένδυση σε καθορισμένο εμπορικό έργο, όχι σε κατοικία. Αλλά πολλοί πελάτες μας κατέχουν και τα δύο: Cashflow Home για προσωπικό πλούτο, EB-5 για διαμονή. Δες τον οδηγό μας EB-5 για τη διαδρομή διαμονής.
Ναι. Τα προγράμματα Foreign National είναι διαδεδομένα στο Μαϊάμι με 30% προκαταβολή και επιτόκια γύρω στο 6,25% αυτή τη στιγμή. Χρειάζεσαι διαβατήριο, τραπεζικό λογαριασμό ΗΠΑ (βοηθάμε να ανοίξεις) και 6–12 μήνες αποθεματικά. Οι δανειολήπτες ITIN έχουν ξεχωριστά προγράμματα με ελαφρώς υψηλότερα επιτόκια.
Στις συναλλαγές νεόδμητων, οι κατασκευαστές συνήθως πληρώνουν την προμήθεια του μεσίτη αγοραστή στο κλείσιμο· αυτή η προμήθεια πηγαίνει στον ανεξάρτητο αδειοδοτημένο μεσίτη που εργάζεται μαζί σου μέσω εμάς, όχι στην MHM. Για υπηρεσίες πέραν της μεσιτείας (εύρεση ακινήτου, σύσταση συνεργάτη επίπλωσης, συνεχής επίβλεψη) συμφωνούμε σταθερή ή βασισμένη στην επιτυχία αμοιβή γραπτώς, πριν ξεκινήσουμε. Χωρίς κρυφά περιθώρια.
Ναι. Τα περισσότερα δάνεια Foreign National επιτρέπουν αναχρηματοδότηση μετά από 6–12 μήνες χωρίς ποινή πρόωρης εξόφλησης. Μια μείωση επιτοκίου 1% σε δάνειο $497k σε γλιτώνει περίπου $325/μήνα. Επισημαίνουμε τα παράθυρα αναχρηματοδότησης ως μέρος της συνεχούς επίβλεψης.
Μπορείς να πουλήσεις οποτεδήποτε. Κάτω από 24 μήνες κατοχής, πιθανότατα θα αντιμετωπίσεις βραχυπρόθεσμους συντελεστές φόρου υπεραξίας αντί του χαμηλότερου μακροπρόθεσμου. Η παρακράτηση FIRPTA ισχύει για μη Αμερικανούς πωλητές. Συνιστούμε 3+ χρόνια κατοχής, ώστε η ανατίμηση και η απόσβεση να υπερβαίνουν τα έξοδα κλεισίματος.
Ναι, και πολλοί πελάτες μας το κάνουν. Οι δανειστές Foreign National συνήθως περιορίζουν σε 4–6 χρηματοδοτούμενα επενδυτικά ακίνητα ανά δανειολήπτη. Συντονίζουμε ώστε κάθε νέο ακίνητο να πληροί τον ίδιο υπολογισμό 30/70 πριν την προσθήκη.
Οι δανειστές συνήθως απαιτούν 6 μήνες πλήρων εξόδων ως αποθεματικό στο κλείσιμο, περίπου $30.000 για το βασικό μας σενάριο. Συνιστούμε έντονα 12 μήνες για ηρεμία και το συνυπολογίζουμε στην επιλεξιμότητα πριν προτείνουμε αγορά.
Κάνε αίτηση για αξιολόγηση καταλληλότητας Cashflow Home.
Χωρίς έλεγχο πίστωσης. Χωρίς δέσμευση. Ένας ειδικός σου απαντά εντός μιας εργάσιμης ημέρας.
Όλοι οι αριθμοί που εμφανίζονται είναι ενδεικτικοί και δεν αποτελούν υπόσχεση αποτελεσμάτων. Το πραγματικό ενοίκιο, το κενό, οι φόροι, η ασφάλιση, τα κοινόχρηστα και η ανατίμηση διαφέρουν ανά κτίριο, έτος και οικονομικό κύκλο.
Η Miami House Market είναι μια ενημερωτική ερευνητική πλατφόρμα, όχι αδειοδοτημένος κτηματομεσίτης. Η μεσιτεία στο στάδιο του κλεισίματος ασκείται από ανεξάρτητους κτηματομεσίτες αδειοδοτημένους στη Φλόριντα. Τα στεγαστικά δάνεια χορηγούνται από ανεξάρτητους αδειοδοτημένους τρίτους δανειστές. Η διαχείριση ακινήτων εκτελείται από ανεξάρτητους αδειοδοτημένους διαχειριστές. Οι ρυθμίσεις αμοιβών με τους συνεργάτες (κατασκευαστής, δανειστής, επίπλωση, διαχείριση) γνωστοποιούνται γραπτώς στην αρχή της συνεργασίας.
Αυτή η σελίδα δεν αποτελεί χρηματοοικονομική, φορολογική ή νομική συμβουλή. Συμβουλέψου αδειοδοτημένο λογιστή και δικηγόρο πριν από κάθε αγορά. Οι προηγούμενες αποδόσεις δεν εγγυώνται τις μελλοντικές.