Ποια είναι η διαφορά μεταξύ των τελών CDD και HOA, και ποιο είναι καλύτερο;

Δύο ακρωνύμια που μοιάζουν, αλλά σημαίνουν εντελώς διαφορετικά πράγματα οικονομικά. Οι αγοραστές που τα μπερδεύουν συχνά το μετανιώνουν χρόνια μετά την αγορά, η σωρευτική διαφορά κόστους μπορεί να ξεπεράσει τα 100.000 $ σε μια τυπική κατοχή.

HOA (Homeowners Association)

• Πληρώνει για: κηπουρική, ασφάλεια πύλης, συντήρηση κοινόχρηστων χώρων, κοινοτική πισίνα, κύρια ασφάλιση.
• Λειτουργεί σαν ιδιωτική λέσχη, τα μέλη εκλέγουν το συμβούλιο, το συμβούλιο ορίζει τον προϋπολογισμό.
• Τυπικό εύρος: 200–800 $/μήνα για νεόδμητες κοινότητες στην περιοχή του Μαϊάμι.
• Πηγαίνει με το ακίνητο, δεν μπορείτε να αποχωρήσετε.

CDD (Community Development District)

• Πληρώνει για: το χρέος ομολόγων που χρηματοδότησε δρόμους, αγωγούς νερού, αποχέτευση, αποστράγγιση και πάρκα ΠΡΙΝ χτιστεί η κοινότητα.
• Λειτουργεί σαν μια μικροσκοπική κυβέρνηση, έχει την εξουσία να επιβάλλει αξιολογήσεις παρόμοιες με φόρο ακινήτων.
• Τυπικό εύρος: 1.200–3.500 $ ετησίως για μια μονοκατοικία στην περιοχή του Μαϊάμι.
• Καθίσταται απαιτητό ως μέρος του ετήσιου λογαριασμού φόρου ακινήτων σας, φαίνεται αόρατο μέχρι να το δείτε.

Γιατί το CDD έχει μεγαλύτερη σημασία απ' όσο συνειδητοποιούν οι αγοραστές

1. Σωρευτικό κόστος 30 ετών: 36.000–105.000 $ σε μια τυπική κοινότητα CDD.
2. Δεν μειώνεται καθώς τα ομόλογα αποσβένονται μέχρι το τελευταίο έτος του ομολόγου (συχνά έτος 25–30).
3. Αντιμετωπίζεται ως 'ad valorem' ή 'non-ad valorem' ανάλογα με την κομητεία, επηρεάζει το πώς εμφανίζεται στον φορολογικό λογαριασμό.
4. Επιβιώνει της πώλησης στον επόμενο ιδιοκτήτη, ο αγοραστής πρέπει να ρωτήσει για τα εναπομείναντα έτη ομολόγου στο due diligence.

Πρακτική λίστα ελέγχου αγοραστή

• Ρωτήστε τον μεσίτη: 'Υπάρχει CDD, και πόσα χρόνια απομένουν στο ομόλογο;'
• Δείτε τον ετήσιο λογαριασμό φόρου ακινήτων του πωλητή, η γραμμή CDD είναι ορατή.
• Συγκρίνετε δύο παρόμοια σπίτια σε κοινότητες με CDD έναντι χωρίς CDD στο ΣΥΝΟΛΙΚΟ μηνιαίο κόστος διακράτησης, όχι μόνο στην τιμή.
• Το Pulte Coral Edge στο Margate είναι σκόπιμα χωρίς CDD, διαβάστε τους ισχυρισμούς μάρκετινγκ και επαληθεύστε τους στα έγγραφα αποκάλυψης.

“Ο αγοραστής που πληρώνει 50.000 $ παραπάνω για ένα σπίτι χωρίς CDD και κοιμάται ήσυχος για 30 χρόνια έχει πάρει καλύτερη απόφαση από αυτόν που πήρε μια 'ευκαιρία' στην τιμή καταλόγου και πληρώνει 100.000 $ σωρευτικό CDD στην ίδια κατοχή.”