Foire aux questions de l'acheteur.
Ce que les acheteurs internationaux demandent vraiment avant de signer un avant-contrat à Miami. EB-5, FIRPTA, Save Our Homes, assurance ouragan, le reste.
Quel est le seuil du visa d'investisseur EB-5 pour Miami en 2026 ?
L'investissement minimum EB-5 est de 800 000 $ dans une Zone d'Emploi Ciblée (TEA) ou de 1 050 000 $ dans une zone standard. La plupart des projets de construction neuve à Miami à Homestead et South Miami-Dade se qualifient comme TEAs. Une carte verte conditionnelle arrive en 12–24 mois ; la suppression complète des conditions suit 2 ans plus tard.
Qu'est-ce que FIRPTA et combien l'IRS retiendra-t-il lorsque je vendrai ma propriété de Miami ?
FIRPTA exige que les acheteurs américains retiennent 15 % du prix brut de vente lors de l'achat d'immobilier auprès d'une personne étrangère. Vous pouvez réduire ou éliminer cela par un certificat de retenue (formulaire 8288-B) déposé avant la clôture, basé sur votre gain en capital réel attendu.
Quel est le plafond de la taxe foncière de Floride et comment Save Our Homes protège ma maison à Miami ?
L'amendement Save Our Homes (SOH) de la Floride plafonne les augmentations annuelles de la valeur évaluée à 3 % (ou IPC, le plus bas) pour les résidences principales avec homestead. Combiné avec l'exemption Homestead de 50 000 $, le plus grand bouclier fiscal pour les propriétaires-occupants de Miami-Dade.
Comment fonctionne l'assurance ouragan pour les constructions neuves à Miami ?
Les maisons neuves de Miami construites selon le code du bâtiment de Floride post-2002 reçoivent des remises significatives sur les primes d'assurance. La plupart des polices sont divisées entre Citizens Property Insurance ou des assureurs privés, plus une couverture inondation NFIP séparée. Les primes annuelles sur une maison Homestead unifamiliale de 700 000 $ vont typiquement de 3 500 à 7 000 $.
Brickell ou Sunny Isles, lequel est meilleur pour un investisseur ?
Brickell gagne sur le rendement locatif (4–6 % brut, pool de locataires professionnels, fenêtres de relocation de 90 jours) et la liquidité de revente. Sunny Isles gagne sur l'appréciation du capital (TCAC sur 10 ans 7–9 %) et la demande internationale de résidence secondaire. La plupart des investisseurs internationaux divisent : rendement à Brickell, style de vie à Sunny Isles.
Comment fonctionne le séquestre de pré-construction en Floride (Section 718) ?
Le statut 718 de Floride régit les achats de pré-construction de copropriétés. Les dépôts jusqu'à 10 % doivent être détenus sur un compte séquestre ; les dépôts supplémentaires entre 10 % et 20 % peuvent être utilisés par le promoteur avec divulgations statutaires. Au-delà de 20 %, le promoteur peut généralement utiliser les fonds pour la construction.
Puis-je faire Airbnb avec mon condo de Miami Beach ? Quelles zones autorisent les locations à court terme ?
STR à Miami Beach est spécifique à la zone. La plupart des rues résidentielles de South Beach et Mid-Beach interdisent les locations inférieures à 6 mois. Les zones RM-1 et RM-2 plus les produits hôtel-condo désignés autorisent STR avec enregistrement. Toujours vérifier le zonage de la ville ET les statuts du condo.
Ai-je besoin d'une assurance titre pour acheter une propriété à Miami ?
Oui, l'assurance titre est le plus gros coût de clôture (~0,5 % du prix) et vaut chaque dollar. La Floride est un État d'enregistrement par acte ; sans assurance titre, vous êtes personnellement exposé à des privilèges non découverts, des transferts antérieurs frauduleux et des lacunes dans la chaîne de titres.
Comment un échange 1031 me permet-il de différer les gains en capital sur une propriété de Miami ?
Un échange de même nature de la Section 1031 vous permet de différer l'impôt sur les gains en capital en réinvestissant le produit de la vente dans une autre propriété d'investissement américaine selon des calendriers stricts : 45 jours pour identifier la propriété de remplacement, 180 jours pour fermer. Les vendeurs étrangers peuvent utiliser 1031 mais la retenue FIRPTA s'applique toujours.
Quelle est la différence entre les frais CDD et HOA, et lequel est meilleur ?
Les frais HOA paient la gestion communautaire continue (entretien, équipements, assurance des parties communes). Les frais CDD remboursent les obligations municipales qui ont financé l'infrastructure initiale, une évaluation similaire à l'impôt foncier en plus du HOA. Les communautés sans CDD économisent 30–60 000 $ sur 30 ans.