Quelle est la différence entre les frais CDD et HOA, et lequel est meilleur ?

Deux acronymes qui se ressemblent mais signifient des choses financièrement totalement différentes. Les acheteurs qui les confondent le regrettent souvent des années après l'achat, l'écart de coût cumulé peut dépasser 100 000 $ sur une détention typique.

HOA (Homeowners Association)

• Paie pour : aménagement paysager, sécurité du portail, entretien des parties communes, piscine communautaire, assurance principale.
• Fonctionne comme un club privé, les membres élisent le conseil, le conseil fixe le budget.
• Fourchette typique : 200–800 $/mois pour les communautés neuves de la région de Miami.
• Va avec le bien, vous ne pouvez pas vous désengager.

CDD (Community Development District)

• Paie pour : la dette obligataire qui a financé routes, conduites d'eau, égouts, drainage et parcs AVANT la construction de la communauté.
• Fonctionne comme un minuscule gouvernement, a le pouvoir de prélever des évaluations similaires à l'impôt foncier.
• Fourchette typique : 1 200–3 500 $ par an pour une maison individuelle de la région de Miami.
• Devient exigible dans votre facture de taxe foncière annuelle, semble invisible jusqu'à ce que vous le voyiez.

Pourquoi le CDD compte plus que les acheteurs ne le pensent

1. Coût cumulé sur 30 ans : 36 000–105 000 $ dans une communauté CDD typique.
2. Ne diminue pas à mesure que les obligations s'amortissent jusqu'à la dernière année de l'obligation (souvent année 25–30).
3. Traité comme 'ad valorem' ou 'non-ad valorem' selon le comté, affecte la façon dont il apparaît sur la facture fiscale.
4. Survit à la vente au prochain propriétaire, l'acheteur devrait s'enquérir des années d'obligation restantes lors de la due diligence.

Liste de contrôle pratique de l'acheteur

• Demandez à l'agent : 'Y a-t-il un CDD, et combien d'années restent sur l'obligation ?'
• Regardez la facture de taxe foncière annuelle du vendeur, la ligne CDD y est visible.
• Comparez deux maisons similaires en communautés CDD vs sans CDD sur le coût de détention mensuel TOTAL, pas seulement le prix.
• Pulte Coral Edge à Margate est intentionnellement sans CDD, lisez les arguments marketing et vérifiez-les dans les documents de divulgation.

“L'acheteur qui paie 50 000 $ de plus pour une maison sans CDD et dort tranquille pendant 30 ans a pris une meilleure décision que celui qui a obtenu une 'affaire' au prix affiché et paie 100 000 $ de CDD cumulé sur la même détention.”