Versez 30%. Laissez votre locataire couvrir le reste.

Si vous avez du capital illimité, les achats comptant sont plus simples. Le modèle 30/70 existe pour les acheteurs qui préfèrent déployer 260 k$ sur une propriété de Miami bien financée plutôt que 710 k$ sur le même actif unique. L'effet de levier amplifie la plus-value ; dans notre cas de base, vos 259 300 $ rapportent 16,3 % en année 1 au lieu de ~5 % pour un achat comptant.

La Floride est favorable au propriétaire, les expulsions se terminent typiquement en 4–8 semaines. Notre partenaire de gestion avance le loyer pendant que l'expulsion progresse dans les cas qualifiés, puis poursuit le recouvrement. Nous filtrons aussi par crédit + revenu + emploi + ancien propriétaire ; le taux de défaut sur notre inventaire géré reste sous 2 %.

Oui, mais uniquement au loyer marché juste avec bail écrit. Un loyer en dessous du marché à des proches peut être requalifié par l'IRS comme usage personnel et désactiver les déductions locatives. Notre modèle de bail familial revu par avocat est inclus pour ceux qui choisissent cette voie.

Si vous restez plus de 14 jours ou 10 % des jours loués (la plus élevée), l'IRS le traite comme résidence, beaucoup de déductions disparaissent et le modèle de flux casse. Le modèle 30/70 est pour un usage d'investissement entièrement loué. Pour usage mixte, parlons d'une structure différente.

Cashflow Home est construit autour de baux longs (typiquement 12 mois). Le court terme rapporte plus sur le papier mais ajoute complexité opérationnelle, vacance plus élevée, restrictions d'immeuble, taxes d'État FL et licences. Nous pouvons aussi structurer du court terme, mais ce n'est pas le défaut, ni ce que ces chiffres reflètent.

Pas directement, EB-5 requiert un investissement dans un projet commercial désigné, pas dans l'immobilier résidentiel. Mais beaucoup de nos clients détiennent les deux : Cashflow Home pour le patrimoine personnel, EB-5 pour la résidence. Voir notre guide EB-5 pour la voie de résidence.

Oui. Les programmes Foreign National sont largement disponibles à Miami à 30 % d'apport avec des taux actuellement autour de 6,25 %. Vous aurez besoin d'un passeport, d'un compte bancaire US (nous aidons à l'ouvrir) et 6–12 mois de réserves. Les emprunteurs ITIN ont des programmes séparés à des taux légèrement plus élevés.

Notre commission de courtage est payée par le vendeur dans la plupart des transactions de neuf. Pour les services au-delà du courtage, sourcing, coordination mobilier, supervision continue, nous convenons d'un forfait ou frais basés sur succès par écrit avant l'engagement. Pas de marges cachées.

Oui. La plupart des prêts Foreign National permettent un refinancement après 6–12 mois sans pénalité de remboursement anticipé. Une baisse de 1 % sur un prêt de 497 k$ vous économise environ 325 $/mois. Nous signalons les fenêtres de refinancement dans le cadre de la supervision continue.

Vous pouvez vendre à tout moment. Sous 24 mois de détention, vous ferez probablement face à des taux de plus-value à court terme plutôt qu'au taux long terme plus bas. La retenue FIRPTA s'applique aux vendeurs non-américains. Nous recommandons une détention de 3+ ans pour que plus-value et amortissement surpassent les frais de clôture.

Oui, et beaucoup de nos clients le font. Les prêteurs Foreign National plafonnent typiquement à 4–6 propriétés d'investissement financées par emprunteur. Nous coordonnons pour que chaque nouvelle propriété respecte la même souscription 30/70 avant ajout.

Les prêteurs demandent typiquement 6 mois de coûts complets de portage en réserves à la clôture, environ 30 000 $ pour notre cas de base. Nous recommandons fortement de garder 12 mois pour la tranquillité et l'intégrons dans l'éligibilité avant de recommander l'achat.