Comment un échange 1031 me permet-il de différer les gains en capital sur une propriété de Miami ?
Un échange de même nature de la Section 1031 vous permet de différer l'impôt sur les gains en capital en réinvestissant le produit de la vente dans une autre propriété d'investissement américaine selon des calendriers stricts : 45 jours pour identifier la propriété de remplacement, 180 jours pour fermer. Les vendeurs étrangers peuvent utiliser 1031 mais la retenue FIRPTA s'applique toujours.
La Section 1031 du code fiscal américain est l'outil de report des gains en capital le plus puissant du playbook immobilier. Bien utilisé, il transforme Miami en machine à capitaliser fiscalement efficace, les gains se reportent indéfiniment d'un échange à l'autre.
Deux délais rigides
- 45 jours, à partir de la date de clôture de la vente, identifier par écrit jusqu'à 3 propriétés de remplacement potentielles (ou suivre la règle des 200 % pour davantage).
- 180 jours, à partir de la même date de clôture, conclure sur l'une des propriétés de remplacement identifiées.
- Manquer l'un des délais = tout l'échange échoue = la totalité du gain devient imposable cette année-là.
Ce qui se qualifie comme 'de même nature'
- TOUT immobilier d'investissement américain se qualifie, condo pour maison individuelle, terrain nu pour bureau, hôtel pour entrepôt.
- Les résidences principales NE se qualifient PAS (traitement fiscal différent selon la Section 121).
- Les biens étrangers NE se qualifient PAS, ce doit être américain pour américain.
- Les biens mobiliers (voitures, art) ont été retirés du 1031 en 2018.
L'exigence de l'intermédiaire qualifié
Vous ne pouvez pas toucher le produit de la vente. Un intermédiaire qualifié (QI), un tiers indépendant, détient les fonds entre la vente et la clôture de la propriété de remplacement. Choisissez un QI avant de lancer la vente. Ses honoraires vont de 750 à 1 500 $ par échange.
FIRPTA + 1031, la subtilité pour le vendeur étranger
- FIRPTA standard : 15 % du prix brut de vente retenus à la clôture.
- Si le bien entre dans un 1031 : la retenue de 15 % S'APPLIQUE TOUJOURS sauf si elle est combinée à un certificat de retenue formulaire 8288-B.
- Déposez le formulaire 8288-B 90+ jours AVANT la clôture pour demander une retenue réduite/nulle.
- Sans le certificat : 15 % restent chez l'IRS pendant que vous tentez de finaliser le 1031, cause fréquente d'échecs d'échange.
“Le 1031 n'est pas une faille, c'est une politique. Le Congrès veut que le capital circule efficacement dans l'immobilier américain. Les investisseurs internationaux qui planifient à l'avance obtiennent le même traitement que les Américains.”
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