Käufer-FAQ.
Was internationale Käufer wirklich fragen, bevor sie einen Miami-Vorvertrag unterzeichnen. EB-5, FIRPTA, Save Our Homes, Hurrikan-Versicherung, der Rest.
Was ist die EB-5-Investorenvisum-Schwelle für Miami im Jahr 2026?
Die EB-5-Mindestinvestition beträgt 800.000 $ in einem Targeted Employment Area (TEA) oder 1.050.000 $ in einem Standardgebiet. Die meisten Miami-Neubauprojekte in Homestead und Süd-Miami-Dade qualifizieren sich als TEAs. Eine bedingte Green Card kommt in 12–24 Monaten; die vollständige Aufhebung der Bedingungen folgt 2 Jahre später.
Was ist FIRPTA und wie viel behält das IRS ein, wenn ich meine Miami-Immobilie verkaufe?
FIRPTA verlangt von US-Käufern, 15% des Bruttoverkaufspreises einzubehalten, wenn sie Immobilien von einer ausländischen Person kaufen. Sie können dies durch ein Einbehaltungszertifikat (Formular 8288-B) vor dem Closing reduzieren oder eliminieren, basierend auf Ihrem tatsächlich erwarteten Kapitalgewinn.
Was ist die Floridas Grundsteuer-Obergrenze und wie schützt Save Our Homes mein Miami-Haus?
Floridas Save Our Homes (SOH) Verfassungsänderung begrenzt jährliche Steigerungen des Schätzwertes auf 3% (oder VPI, je nachdem, was niedriger ist) für Hauptwohnsitze mit Homestead. Kombiniert mit der 50.000 $ Homestead-Befreiung, der größte Steuerschutz für Eigennutzer in Miami-Dade.
Wie funktioniert die Hurrikanversicherung für Neubauten in Miami?
Miami-Neubauten, die nach dem Florida Building Code 2002+ gebaut wurden, erhalten erhebliche Versicherungsprämienrabatte. Die meisten Policen werden zwischen Citizens Property Insurance oder privaten Versicherern aufgeteilt, plus separate NFIP-Hochwasserdeckung. Jährliche Prämien für ein 700.000 $ Homestead-Einfamilienhaus liegen typischerweise bei 3.500–7.000 $.
Brickell oder Sunny Isles, was ist besser für einen Investor?
Brickell gewinnt bei Mietrendite (4–6% brutto, professioneller Mieterpool, 90-Tage-Neuvermietungsfenster) und Wiederverkaufsliquidität. Sunny Isles gewinnt bei Kapitalwertsteigerung (10-Jahres-CAGR 7–9%) und internationaler Zweitwohnungsnachfrage. Die meisten internationalen Investoren teilen auf: Rendite in Brickell, Lebensstil in Sunny Isles.
Wie funktioniert das Vorvertrag-Escrow in Florida (Sektion 718)?
Florida-Statut 718 regelt Wohnungseigentums-Vorverkäufe. Anzahlungen bis zu 10% müssen auf einem Treuhandkonto gehalten werden; zusätzliche Anzahlungen zwischen 10% und 20% können vom Bauträger mit gesetzlichen Offenlegungen verwendet werden. Über 20% kann der Bauträger Mittel typischerweise für den Bau verwenden.
Kann ich meine Miami Beach-Wohnung über Airbnb vermieten? Welche Zonen erlauben Kurzzeitvermietungen?
Miami Beach STR ist zonenspezifisch. Die meisten Wohnstraßen von South Beach und Mid-Beach verbieten Mieten unter 6 Monaten. RM-1- und RM-2-Zonen sowie designierte Hotel-Condo-Produkte erlauben STR mit Registrierung. Überprüfen Sie immer sowohl die städtische Zonierung ALS AUCH die Satzung des Wohnungseigentums.
Brauche ich eine Eigentumsversicherung, um Immobilien in Miami zu kaufen?
Ja, die Eigentumsversicherung ist die größte Abschlusskosten (~0,5% des Preises) und jeden Dollar wert. Florida ist ein Urkundenregistrierungsstaat; ohne Eigentumsversicherung sind Sie persönlich unentdeckten Pfandrechten, betrügerischen Vorübertragungen und Lücken in der Eigentumskette ausgesetzt.
Wie lässt mich ein 1031-Tausch Kapitalgewinne auf Miami-Immobilien aufschieben?
Ein Section 1031 Tausch lässt Sie Kapitalgewinnsteuern aufschieben, indem Sie Verkaufserlöse in eine andere US-Investitionsimmobilie innerhalb strenger Zeitpläne reinvestieren: 45 Tage zur Identifizierung der Ersatzimmobilie, 180 Tage zum Closing. Ausländische Verkäufer können 1031 nutzen, aber FIRPTA-Einbehaltung gilt weiterhin.
Was ist der Unterschied zwischen CDD- und HOA-Gebühren, und welche ist besser?
HOA-Gebühren zahlen für laufende Gemeinschaftsverwaltung (Wartung, Annehmlichkeiten, Versicherung für Gemeinschaftsbereiche). CDD-Gebühren zahlen kommunale Anleihen zurück, die anfängliche Infrastruktur finanzierten, eine grundsteuerähnliche Bewertung zusätzlich zu HOA. CDD-freie Gemeinden sparen 30–60.000 $ über 30 Jahre.