Wie lässt mich ein 1031-Tausch Kapitalgewinne auf Miami-Immobilien aufschieben?
Ein Section 1031 Tausch lässt Sie Kapitalgewinnsteuern aufschieben, indem Sie Verkaufserlöse in eine andere US-Investitionsimmobilie innerhalb strenger Zeitpläne reinvestieren: 45 Tage zur Identifizierung der Ersatzimmobilie, 180 Tage zum Closing. Ausländische Verkäufer können 1031 nutzen, aber FIRPTA-Einbehaltung gilt weiterhin.
Section 1031 des US-Bundessteuergesetzes ist das mächtigste Instrument zur Aufschiebung von Kapitalgewinnen im Immobilien-Playbook. Richtig eingesetzt, verwandelt es Miami in eine steuereffiziente Zinseszinsmaschine, Gewinne rollen über Tausche hinweg unbegrenzt weiter.
Zwei starre Fristen
- 45 Tage, ab dem Datum des Verkaufs-Closings schriftlich bis zu 3 mögliche Ersatzimmobilien identifizieren (oder die 200%-Regel für mehr befolgen).
- 180 Tage, ab demselben Closing-Datum eine der identifizierten Ersatzimmobilien abschließen.
- Eine Frist verpassen = der gesamte Tausch scheitert = der volle Gewinn wird in diesem Jahr steuerpflichtig.
Was als 'gleichartig' (like-kind) gilt
- JEDE US-Investitionsimmobilie qualifiziert sich, Wohnung gegen Einfamilienhaus, Rohland gegen Büro, Hotel gegen Lagerhaus.
- Hauptwohnsitze qualifizieren sich NICHT (andere steuerliche Behandlung nach Section 121).
- Ausländische Immobilien qualifizieren sich NICHT, es muss US zu US sein.
- Bewegliches Vermögen (Autos, Kunst) wurde 2018 aus 1031 gestrichen.
Die Anforderung des Qualified Intermediary
Sie dürfen die Verkaufserlöse nicht anrühren. Ein Qualified Intermediary (QI), ein unabhängiger Dritter, hält die Mittel zwischen Verkauf und Closing der Ersatzimmobilie. Wählen Sie einen QI, bevor Sie den Verkauf starten. Dessen Gebühr liegt bei 750–1.500 $ pro Tausch.
FIRPTA + 1031, der Haken für ausländische Verkäufer
- Standard-FIRPTA: 15% des Bruttoverkaufspreises werden beim Closing einbehalten.
- Geht die Immobilie in einen 1031: die 15%-Einbehaltung GILT WEITERHIN, sofern nicht mit einem Formular-8288-B-Einbehaltungszertifikat kombiniert.
- Reichen Sie Formular 8288-B 90+ Tage VOR dem Closing ein, um reduzierte/null Einbehaltung zu beantragen.
- Ohne das Zertifikat: 15% liegen beim IRS, während Sie den 1031 abzuschließen versuchen, häufige Ursache gescheiterter Tausche.
“1031 ist kein Schlupfloch, es ist Politik. Der Kongress möchte, dass Kapital effizient über US-Immobilien fließt. Internationale Investoren, die vorausplanen, erhalten dieselbe Behandlung wie Amerikaner.”
Brauchen Sie eine spezifische Antwort?
Hinterlassen Sie Ihre Daten. Wir antworten binnen einem Werktag, in Ihrer Sprache.