Was ist der Unterschied zwischen CDD- und HOA-Gebühren, und welche ist besser?

Zwei Abkürzungen, die ähnlich aussehen, finanziell aber völlig Verschiedenes bedeuten. Käufer, die sie verwechseln, bereuen es oft Jahre nach dem Kauf, der kumulierte Kostenunterschied kann über eine typische Haltedauer 100.000 $ übersteigen.

HOA (Homeowners Association)

• Zahlt für: Landschaftspflege, Torsicherheit, Pflege der Gemeinschaftsbereiche, Gemeinschaftspool, Master-Versicherung.
• Funktioniert wie ein privater Club, Mitglieder wählen den Vorstand, der Vorstand legt das Budget fest.
• Typischer Bereich: 200–800 $/Monat für Miami-Neubaugemeinden.
• Geht mit der Immobilie einher, Sie können sich nicht abmelden.

CDD (Community Development District)

• Zahlt für: Anleihenschulden, die Straßen, Wasserleitungen, Kanalisation, Entwässerung und Parks finanzierten, BEVOR die Gemeinde gebaut wurde.
• Funktioniert wie eine winzige Regierung, hat die Befugnis, grundsteuerähnliche Abgaben zu erheben.
• Typischer Bereich: 1.200–3.500 $ pro Jahr für ein Einfamilienhaus im Raum Miami.
• Wird als Teil Ihrer jährlichen Grundsteuerrechnung fällig, fühlt sich unsichtbar an, bis Sie es sehen.

Warum CDD wichtiger ist, als Käufer denken

1. 30-Jahres-Gesamtkosten: 36.000–105.000 $ in einer typischen CDD-Gemeinde.
2. Reduziert sich nicht mit der Tilgung der Anleihen bis zum letzten Anleihejahr (oft Jahr 25–30).
3. Wird je nach County als 'ad valorem' oder 'non-ad valorem' behandelt, beeinflusst, wie es auf der Steuerrechnung erscheint.
4. Überlebt den Verkauf an den nächsten Eigentümer, Käufer sollten in der Due Diligence nach den verbleibenden Anleihejahren fragen.

Praktische Käufer-Checkliste

• Fragen Sie den Makler: 'Gibt es ein CDD, und wie viele Jahre verbleiben bei der Anleihe?'
• Schauen Sie sich die jährliche Grundsteuerrechnung des Verkäufers an, die CDD-Position ist sichtbar.
• Vergleichen Sie zwei ähnliche Häuser in CDD- vs. CDD-freien Gemeinden anhand der GESAMTEN monatlichen laufenden Kosten, nicht nur des Preises.
• Pulte Coral Edge in Margate ist bewusst CDD-frei, lesen Sie die Marketingaussagen und überprüfen Sie sie in den Offenlegungsdokumenten.

“Der Käufer, der 50.000 $ mehr für ein CDD-freies Haus zahlt und 30 Jahre lang ruhig schläft, hat eine bessere Entscheidung getroffen als der, der ein 'Schnäppchen' zum Listenpreis bekam und über dieselbe Haltedauer 100.000 $ an kumuliertem CDD zahlt.”