Întrebări și răspunsuri pentru cumpărător.
Ce întreabă cu adevărat cumpărătorii internaționali înainte să semneze un antecontract la Miami. EB-5, FIRPTA, Save Our Homes, asigurare împotriva uraganelor, restul.
Care este pragul vizei de investitor EB-5 pentru Miami în 2026?
Investiția minimă EB-5 este de 800.000 $ într-o Zonă de Angajare Țintită (TEA) sau 1.050.000 $ într-o zonă standard. Cele mai multe proiecte de construcții noi din Miami din Homestead și South Miami-Dade se califică drept TEA. O carte verde condiționată sosește în 12–24 de luni; eliminarea completă a condițiilor urmează 2 ani mai târziu.
Ce este FIRPTA și cât reține IRS când vând proprietatea mea din Miami?
FIRPTA cere cumpărătorilor americani să rețină 15% din prețul brut de vânzare atunci când cumpără imobile de la o persoană străină. Puteți reduce sau elimina acest lucru printr-un certificat de reținere (Formularul 8288-B) depus înainte de închidere, bazat pe câștigul de capital așteptat real.
Care este plafonul impozitului pe proprietate din Florida și cum protejează Save Our Homes casa mea din Miami?
Amendamentul Save Our Homes (SOH) al Floridei limitează creșterile anuale ale valorii evaluate la 3% (sau IPC, oricare este mai mic) pentru reședințele principale cu homestead. Combinat cu scutirea Homestead de 50.000 $, cel mai mare scut fiscal pentru proprietari-ocupanți din Miami-Dade.
Cum funcționează asigurarea de uragan pentru construcții noi în Miami?
Casele de construcție nouă din Miami construite conform Codului de Construcție din Florida de după 2002 primesc reduceri semnificative la primele de asigurare. Cele mai multe polițe sunt împărțite între Citizens Property Insurance sau asiguratori privați, plus acoperire separată pentru inundații NFIP. Primele anuale pentru o casă unifamilială Homestead de 700.000 $ variază de obicei între 3.500–7.000 $.
Brickell sau Sunny Isles, care este mai bun pentru un investitor?
Brickell câștigă pe randamentul chiriei (4–6% brut, pool de chiriași profesioniști, ferestre de 90 de zile pentru re-închiriere) și lichiditatea revânzării. Sunny Isles câștigă pe aprecierea capitalului (CAGR de 10 ani 7–9%) și cererea internațională pentru reședințe secundare. Cei mai mulți investitori internaționali împart: randament în Brickell, stil de viață în Sunny Isles.
Cum funcționează escrow-ul de pre-construcție în Florida (Secțiunea 718)?
Statutul 718 din Florida reglementează achizițiile de pre-construcție de apartamente. Depozitele de până la 10% trebuie păstrate într-un cont escrow; depozitele suplimentare între 10% și 20% pot fi utilizate de dezvoltator cu dezvăluiri statutare. Peste 20%, dezvoltatorul poate folosi de obicei fondurile pentru construcție.
Pot să închiriez pe Airbnb apartamentul meu din Miami Beach? Care zone permit închirieri pe termen scurt?
STR din Miami Beach este specific pe zonă. Cele mai multe străzi rezidențiale din South Beach și Mid-Beach interzic închirieri mai mici de 6 luni. Zonele RM-1 și RM-2 plus produsul hotel-condo desemnat permit STR cu înregistrare. Verificați întotdeauna atât zonarea orașului, CÂT și statutul propriu al condominiului.
Am nevoie de asigurare de titlu pentru a cumpăra proprietate în Miami?
Da, asigurarea de titlu este cel mai mare cost de închidere (~0,5% din preț) și merită fiecare dolar. Florida este un stat de înregistrare prin act; fără asigurare de titlu sunteți expus personal la sechestre nedescoperite, transferuri anterioare frauduloase și goluri în lanțul de titlu.
Cum îmi permite un schimb 1031 să amân câștigurile de capital pe proprietatea din Miami?
Un schimb de tip similar din Secțiunea 1031 vă permite să amânați impozitul pe câștigurile de capital prin reinvestirea veniturilor din vânzări într-o altă proprietate de investiții din SUA în termene stricte: 45 de zile pentru identificarea proprietății de înlocuire, 180 de zile pentru închidere. Vânzătorii străini pot folosi 1031, dar reținerea FIRPTA se aplică în continuare.
Care este diferența dintre taxele CDD și HOA, și care este mai bună?
Taxele HOA plătesc pentru gestionarea continuă a comunității (întreținere, facilități, asigurare pentru zonele comune). Taxele CDD rambursează obligațiunile municipale care au finanțat infrastructura inițială, o evaluare similară impozitului pe proprietate deasupra HOA. Comunitățile fără CDD economisesc 30–60 mii $ în 30 de ani.