Care este diferența dintre taxele CDD și HOA, și care este mai bună?

Două acronime care arată similar, dar înseamnă lucruri complet diferite din punct de vedere financiar. Cumpărătorii care le confundă regretă adesea ani mai târziu, diferența de cost cumulat poate depăși 100.000 $ pe o deținere tipică.

HOA (Homeowners Association)

• Plătește pentru: amenajare peisagistică, securitatea porții, întreținerea zonelor comune, piscina comunitară, asigurarea principală.
• Funcționează ca un club privat, membrii aleg consiliul, consiliul stabilește bugetul.
• Interval tipic: 200–800 $/lună pentru comunitățile noi din zona Miami.
• Merge cu proprietatea, nu poți renunța.

CDD (Community Development District)

• Plătește pentru: datoria obligațiunilor care a finanțat drumurile, conductele de apă, canalizarea, drenajul și parcurile ÎNAINTE ca comunitatea să fie construită.
• Funcționează ca un guvern minuscul, are puterea de a impune evaluări similare impozitului pe proprietate.
• Interval tipic: 1.200–3.500 $ pe an pentru o casă unifamilială din zona Miami.
• Devine scadent ca parte a facturii anuale de impozit pe proprietate, pare invizibil până îl vezi.

De ce contează CDD mai mult decât cred cumpărătorii

1. Cost cumulat pe 30 de ani: 36.000–105.000 $ într-o comunitate CDD tipică.
2. Nu scade pe măsură ce obligațiunile se amortizează până în ultimul an al obligațiunii (adesea anul 25–30).
3. Tratat ca 'ad valorem' sau 'non-ad valorem' în funcție de comitat, afectează modul în care apare pe factura fiscală.
4. Supraviețuiește vânzării către următorul proprietar, cumpărătorul ar trebui să întrebe despre anii rămași de obligațiune în due diligence.

Listă practică de verificare pentru cumpărător

• Întreabă agentul: 'Există un CDD, și câți ani au rămas pe obligațiune?'
• Uită-te la factura anuală de impozit pe proprietate a vânzătorului, linia CDD este vizibilă.
• Compară două case similare în comunități cu CDD vs fără CDD pe costul TOTAL lunar de deținere, nu doar pe preț.
• Pulte Coral Edge din Margate este intenționat fără CDD, citește afirmațiile de marketing și verifică-le în documentele de dezvăluire.

“Cumpărătorul care plătește 50.000 $ în plus pentru o casă fără CDD și doarme liniștit 30 de ani a luat o decizie mai bună decât cel care a obținut o 'afacere' la prețul afișat și plătește 100.000 $ în CDD cumulat pe aceeași deținere.”