Ejendomsskat i Miami og Florida, Køberguide

Floridas skattestruktur er den mest citerede grund til, at velhavende amerikanere flytter til Miami. Overskriften er sand: ingen delstatsindkomstskat. Men det fulde billede har fire lag, og de fleste udenlandske købere undervurderer tre af dem.

Lag 1, Ejendomsskat (Miami-Dade-detaljer)

• Effektiv sats: 1,9–2,1% af vurderingsværdien om året, afhængigt af kommunen inden for Miami-Dade.
• Inkluderer county, skolebestyrelse, kommune og forskellige særdistrikter.
• Betales årligt i november (4% rabat ved betaling før 30. november); forfalden 1. april.
• Vurderingsværdien fastsættes 1. januar; gabet mellem markeds- og vurderingsværdi kan være betydeligt.

Lag 2, Føderal indkomstskat på udlejning

Florida har ingen delstatsskat på lejeindtægter, men den føderale gælder. Udenlandske ejere indgiver Formular 1040-NR (eller vælger 'effectively connected income'-behandling via Formular W-8ECI for at fradrage udgifter). Sidstnævnte er næsten altid mere fordelagtig for seriøse investorer, bruttolejeindeholdelsen er 30% uden dette valg.

Lag 3, Kapitalgevinst ved salg

• Føderal langsigtet kapitalgevinst (holdt >1 år): 0% / 15% / 20% trin baseret på indkomst.
• Net Investment Income Tax (NIIT): yderligere 3,8% for højindkomstindgivere.
• FIRPTA-indeholdelse (udenlandske sælgere): 15% af bruttosalgsprisen indeholdt ved closing.
• Floridas delstatskapitalgevinst: 0%.
• Kombineret føderalt værste tilfælde: 23,8% på gevinsten.

Lag 4, Orkan- / vindforsikring

Ikke en skat, men en tilbagevendende årlig omkostning, som udenlandske købere undervurderer. Miami-Dade kræver orkan-(vind-)forsikring på finansierede ejendomme; kontantkøbere springer den ofte over (dårlig idé). Typisk præmie på et Homestead-enfamiliehus til 700.000 $: 3.500–7.000 $ årligt. Nybyggeri (Floridas bygningskodeks 2002+) får betydelige præmierabatter sammenlignet med ældre bestand.

Homestead Exemption + Save Our Homes, skjoldet for ejer-beboere

1. Gør Florida til din primærbolig (180+ dage om året anbefalet).
2. Indgiv homestead-ansøgning før 1. marts til Miami-Dade Property Appraiser.
3. Vurderingsværdien falder øjeblikkeligt med 50.000 $.
4. Save Our Homes begrænser den årlige vækst i vurderingsværdien til 3%, selv hvis markedsværdien fordobles over 10 år.
5. Overførbarhed: 500.000 $ af akkumulerede SOH-besparelser overføres til din næste primærbolig i Florida.

1031-udveksling, udskyd kapitalgevinst over geninvesteringer

Section 1031 i IRC lader dig udskyde føderal kapitalgevinstskat ved at bytte din investeringsejendom mod en anden amerikansk investeringsejendom. Stramme tidslinjer: identificér erstatning inden 45 dage efter salg, luk inden 180 dage. Udenlandske sælgere kan bruge 1031, men FIRPTA-indeholdelse gælder stadig, medmindre den kombineres med indgivelse af et indeholdelsescertifikat.

FIRPTA-indeholdelsescertifikat (Formular 8288-B)

• Indgivet FØR closing, skal begynde 90+ dage før salget.
• IRS beregner den faktisk forventede gevinst og godkender reduceret (eller nul) indeholdelse.
• Uden det: 15% af bruttosalgsprisen holdes, indtil du indgiver 1040-NR for refusion (6–18 måneder).
• Omkostning: 1.500–3.500 $ i revisorhonorarer. Det værd ved ethvert salg >500.000 $.

Hurtig-reference-tabel over satser

• Delstatsindkomstskat: 0%
• Ejendomsskat: 1,9–2,1% af vurderingsværdien
• Føderal LTCG (højindkomst): 20% + 3,8% NIIT = 23,8% på gevinsten
• FIRPTA bruttoindeholdelse: 15% af salgsprisen
• Orkanforsikring: 3,5–7k $ årligt (700k-$-hjem)
• Ejendomsskatterabat ved betaling før 30. nov.: 4%
• Homestead-fritagelse: −50.000 $ af vurderingsværdien
• Save Our Homes-loft: 3% om året på væksten i vurderingsværdien

“Floridas skattefordel akkumuleres. År 1 ligner det en 2%-ejendomsskatteregning kontra en 6%-indkomstskat i delstaten New York. År 10 er det en 18%-livstidsskatteforskel, der går tilbage i din kapital.”