Homestead vs Florida City, Kira Getirisi Karşılaştırması

İki ayrı pazar, bir çıkış ötede

Homestead ile Florida City, Miami-Dade'in güney ucunda yan yana oturur. Brickell'e iyi bir günde kabaca 45 dakika. Eyalet dışından ya da yurt dışından bakan bir alıcıya ikisi aynı bahis gibi görünür: yeni townhome'lar, çalışan sınıfı kiracılar, sahilin istediğinin çok altında fiyatlar. Aynı bahis değiller. Haritada küçük görünen fark, hesap tablosunda açılıyor.

Homestead daha eski ve büyük şehir. Gerçek bir merkezi var, hastaneye ve hava kuvvetleri yedek üssüne bağlı yerleşik bir kiracı tabanı, bir tık daha yüksek notlu okullar. Florida City daha küçük ve yatırımcı hikâyesine daha yeni girmiş. Arazi orada hâlâ daha ucuza el değiştiriyor, o yüzden müteahhit bitmiş ürünü daha düşük fiyatlıyor. Sonrasında olan çoğu şeyi bu tek gerçek belirliyor.

Getiri farkı nereden geliyor

Karşılaştırılabilir üç odalı bir townhome için iki şehirdeki kiralar birbirinden yüz dolar kadar uzakta. Alım fiyatları değil. Florida City neredeyse aynı üründe sizi yaklaşık %30 daha ucuza içeri aldığı için, aynı kira çeki daha küçük bir krediyi karşılıyor ve brüt kapital oranı 1.5 ila 2 puan yukarı çıkıyor. Florida City'nin tüm savunması tek cümlede bu.

Homestead'in cevabı dayanıklılık. Daha derin bir kiracı havuzu, kiralar arasında daha kısa boşluk demek. Güçlü okul notları da bir gün sattığınızda yeniden satış değerini tutmaya yardım ediyor. On yıl boyunca değer artışı eğrisi yaklaşık bir puan önde gitti. Bunu peşin ödüyor, çıkışta topluyorsunuz.

Planınıza hangisi oturuyor

Sizi geceleri ayakta tutan şey aylık rakamsa, Florida City kazanır. Daha düşük giriş, daha yüksek getiri ve peşinatınız daha hızlı geri dönüyor. Mülkün ilk aydan itibaren kendi masrafını çıkarmasını isteyen, yeniden satış derinliğini hâlâ kanıtlamakta olan bir pazarda rahat eden alıcıya uyar.

On yıllık tutuş düşünüyor ve mülkü sizden sonra kimin alacağını hesaba katıyorsanız, Homestead daha güvenli seçim. Daha iyi okullar, daha geniş bir kiracı tabanı ve bir sonraki yatırımcı dalgasının gelmesine bağlı olmayan bir yeniden satış hikâyesi. Getiri bugün daha ince; çıkış genelde daha temiz.

Hangi yöne meyletmeden önce iki pratik not. Topluluğun CDD tahvili taşıyıp taşımadığını kontrol edin, çünkü o yıllık kalem getiri avantajını sessizce silebilir. Bir de kredi vereninizin beklediği yabancı uyruklu peşinatını netleştirin, zira gerçek cash-on-cash getirisini manşetteki kapital oranından daha çok değiştirir. Adım atmaya hazır olduğunuzda, sizi asıl işlemi yürüten lisanslı Florida broker'ı ve kredi verenle tanıştırıyoruz.