Sen %30 koy. Gerisini kiracın ödesin.
Özenle seçilmiş bir Miami evi, kira geliri kredi taksitini karşılasın, üstüne sana biraz kalsın diye. Pazarlığı biz yapıyoruz. Krediyi biz ayarlıyoruz. Mobilyayı kuruyor, ilan ediyor, kiracıyı yerleştiriyoruz. Sen sermayeyi koyuyorsun. Miami sermayeni büyütüyor.
"Kendi kendini ödeyen" tam olarak ne demek.
Sen %30'u koyuyorsun
Tek seferlik peşinat. Kapanış masrafları ve kiraya hazır kurulum tek seferde dahil, sonradan ek nakit telefonu yok.
Kiracı %70'i ödüyor
Kiracının aylık ödemesi tam olarak anapara + faiz + vergi + aidat'ı karşılayacak şekilde hesaplanır. Umutla değil, sayılarla.
Mülkiyet sende büyür
Her ödeme senin payını büyütür. Miami'nin yapısal konut açığı yıl yıl gerisini getirir.
Gerçek bir Edgewater 2+1. Yuvarlama hilesi yok.
Emlak vergisi Miami-Dade yatırım amaçlı (non-homestead) oran üzerinden. Sigorta 2010 sonrası sertleştirilmiş beton bina varsayımı; daha eski binalarda $300–500/ay olabilir. Aidat bizim seçtiğimiz envantere göre, Brickell'in lüks kuleleri çoğu zaman $900–1.400/ay aralığında ve bu modele uymaz. Kira, Miami Realtors 2025 verisindeki Edgewater yeni inşaat 2+1 ortancası. Mortgage oranı Foreign National referans; günlük değişir.
Rüzgar ters esse bile matematik yıkılmıyor.
- · Kira $5.000
- · %2 değer artışı
- · %10 boşluk
- · Kira $5.400
- · %4 değer artışı
- · Normal boşluk
- · Kira $5.800
- · %6 değer artışı
- · Normal boşluk
Dikkat: en kötümser senaryoda bile toplam servet artısı pozitif. Model kırılgan değil.
Dört adım, tek ekip, baştan sona.
Eşleştir
Kirası kredi taksitine eşit envanteri taramaktan başlıyoruz.
Finanse et
Foreign National ve ITIN kredi kuruluşlarıyla ön onay alıyoruz.
Mobilya & ilan
Kiraya hazır kurulum, profesyonel çekim, çoklu portal yayını.
İşlet
Kiracı yerleştirildi, kira tahsil ediliyor, sana net miktar geliyor.
İlk görüntülemeden ilk kiraya kadar.
Pazar dışı erişim
Lennar, DR Horton ve Pulte envanterine genel ilan öncesi erişim.
Kredi kuruluşu
Seçilmiş Foreign National ve ITIN programları. Biz kredi vermiyoruz, bağlıyoruz.
Pazarlık ve durum tespiti
Giriş fiyatını pazarlık ediyoruz ve due diligence yürütüyoruz, denetimden tapuya.
Tapu ve kapanış
Tapu şirketi, emanet ve avukatlar arasında koordinasyon.
Mobilya & ilan
Mobilya partneri, profesyonel fotoğraf, çoklu portal yayını.
Kiracı yönetimi
Onaylı kiracı yerleştirme ve sürekli mülk yönetimi.
İnşaatçı, kredi kuruluşu, mobilya ve mülk yönetimi partnerleri ile ücret düzenlemeleri anlaşma anında açıklanır.
Bu model sana uygun mu?
- ●Konuşlandırmaya hazır $250.000+ nakit sermayen var.
- ●Mülkü 3+ yıl tutabilirsin.
- ●Yabancı uyruklu, ABD mukimi, ITIN sahibi veya ABD vatandaşı.
- ●Mülkü kendin yönetmeden riske maruz kalmak istiyorsun.
- ●İlk günden aylık gelir lazım.
- ●Sermayen $250.000'ın altında ve açığı kapatacak gelir yok.
- ●12 ay içinde eve kendin oturmak istiyorsun.
- ●Yıllık %15+ getiri bekliyorsun (Miami spekülatif değil, istikrarlı).
Miami spekülatif değil. Yapısal olarak konut açığı olan, yapısal olarak talep edilen ve yapısal olarak dolar bazlı bir şehir.
Yanlış yönlendirmek yerine anlaşmayı kaybetmeyi tercih ederiz.
Her modelin gölgeleri vardır. İşte bizimkiler, sade dille. Bunlardan biri bile seni durduruyorsa, model sana uygun değil, ilk söyleyecek olan biz oluruz.
- Boşluk riski.Miami yeni inşaat boşluk oranı ortalama %5 civarı. Biz pay bırakmak için %10 üzerinden hesaplıyoruz.
- Faiz riski.Foreign National oranları piyasayla dalgalanır. Bir bina önermeden önce +1,5 puanlık stres senaryosu modelliyoruz.
- Aidat riski.Aidatlar başlangıç sonrasında genelde yıllık %3–5 artar. Seçtiğimiz binaların şeffaf rezerv raporu vardır.
- Sigorta riski.Florida kasırga primleri 2020–25 arası yıllık ~%11 arttı. $200/ay rakamı 2010 sonrası sertleştirilmiş yapıya dayanır.
- Likidite riski.Gayrimenkul likit değildir. Minimum 3 yıl tutmayı planla.
- Satışta vergi riski.ABD dışı satıcılara FIRPTA stopajı uygulanır. FIRPTA rehberimiz aşağıda, satın almadan sonra değil, önce oku.
Sıkça sorulanlar, dürüstçe yanıtlananlar.
Sınırsız sermayen varsa nakit alım daha temizdir. 30/70 modeli, $710k'ı tek varlığa gömmek yerine $260k'ı iyi kaldıraçlı bir Miami mülküne yaymayı tercih edenler için var. Kaldıraç değer artışını büyütür; temel senaryomuzda $259.300 birinci yılda nakit alımın ~%5'ine karşılık %16,3 getiriyor.
Florida ev sahibi lehine bir eyalettir, tahliye genellikle 4–8 haftada tamamlanır. Mülk yönetim partnerimiz uygun durumlarda tahliye sürerken kirayı avans olarak öder ve sonra tahsilat yapar. Kredi + gelir + iş + önceki ev sahibi kontrolüyle eleme yapıyoruz; yönettiğimiz envanterde temerrüt %2 altında.
Evet, ama yazılı sözleşme ve piyasa kirası şartıyla. Aile üyelerine piyasa altı kira IRS tarafından kişisel kullanım sayılıp kira giderlerini iptal edebilir. Bu yolu seçenler için avukat onaylı aile kira sözleşmesi şablonu dahildir.
14 günden veya kiraya verdiğin günlerin %10'undan fazla kalırsan (hangisi büyükse) IRS bunu konut sayar, birçok gider düşüş hakkı kaybolur ve nakit akışı modeli kırılır. 30/70 modeli tam kiralık yatırım kullanımı içindir. Karışık kullanım için farklı bir yapı konuşalım.
Cashflow Home uzun dönemli kira (genelde 12 ay) üzerine kurulu. Kısa süreli teoride daha çok getirir ama operasyon yükü, daha yüksek boşluk, bina kısıtlamaları, FL eyalet vergileri ve lisans gerektirir. Kısa süreliyi de yapılandırabiliriz ama varsayılan bu değil, bu rakamların yansıttığı da değil.
Direkt olarak hayır, EB-5 belirlenmiş ticari projeye yatırım gerektirir, konut gayrimenkulüne değil. Ama birçok müşterimiz ikisini birden taşır: kişisel servet için Cashflow Home, oturum için EB-5. Oturum yolu için EB-5 rehberimize bak.
Evet. Foreign National kredi programları Miami'de yaygın, %30 peşinatla şu an ~%6,25 oran civarında. Pasaport, ABD banka hesabı (açmana yardım ederiz) ve 6–12 aylık rezerv gerekir. ITIN borçlular için biraz daha yüksek oranlı ayrı programlar var.
Yeni inşaat işlemlerinde aracı komisyonumuz çoğunlukla satıcıdan ödenir. Aracılık dışındaki hizmetler, kaynak bulma, mobilya koordinasyonu, sürekli denetim, için sabit veya başarıya bağlı ücreti yazılı olarak anlaşma öncesi belirliyoruz. Gizli marj yok.
Evet. Foreign National kredilerinin çoğu 6–12 ay sonra erken kapama cezasız refinansmana izin verir. $497k krediye %1 oran düşüşü aylık yaklaşık $325 tasarruf demek. Sürekli denetim kapsamında refi pencerelerini biz işaret ederiz.
İstediğin zaman satabilirsin. 24 ay sahiplikten önce muhtemelen kısa vadeli sermaye kazancı oranıyla karşılaşırsın (uzun vadeli orandan yüksek). ABD dışı satıcılara FIRPTA stopajı uygulanır. Değer artışı ve amortisman kapanış masraflarını aşsın diye 3+ yıl tutmanı öneriyoruz.
Evet ve birçok müşterimiz alıyor. Foreign National kredi kuruluşları genelde borçlu başına 4–6 finanse edilmiş yatırım mülküyle sınırlıdır. Her yeni mülkün aynı 30/70 standardına uyduğunu biz koordine ediyoruz.
Kredi kuruluşları kapanışta tipik olarak 6 aylık tam taşıma maliyeti rezervi ister, temel senaryomuz için yaklaşık $30.000. Huzur için 12 ay tutmanı tavsiye ediyoruz ve bunu satın alma önerisinden önce uygunluk değerlendirmesine dahil ediyoruz.
Cashflow Home uygunluk değerlendirmesi için başvur.
Kredi puanı sorgusu yok. Yükümlülük yok. Bir iş günü içinde uzmanımız inceler.
Gösterilen tüm rakamlar örnekleyicidir ve sonuç vaadi değildir. Gerçek kira, boşluk, vergi, sigorta, aidat ve değer artışı binaya, yıla ve ekonomik döngüye göre değişir.
Miami House Market, lisanslı bir Florida emlak aracı firmasıdır [DBPR #, alınma sürecinde]. Mortgage işlemleri bağımsız, lisanslı üçüncü taraf kredi kuruluşlarınca yürütülür. Mülk yönetimi bağımsız, lisanslı mülk yöneticilerince gerçekleştirilir. İnşaatçı, kredi kuruluşu, mobilya ve yönetim partnerleri ile ücret düzenlemeleri anlaşma başlangıcında yazılı olarak açıklanır.
Bu sayfa finansal, vergisel veya hukuki tavsiye değildir. Satın alım öncesi lisanslı muhasebeci ve avukatınıza danışın. Geçmiş performans gelecekteki sonuçların göstergesi değildir.