Sen %30 koy. Gerisini kiracın ödesin.
Özenle seçilmiş bir Miami evi, kira geliri kredi taksitini karşılasın, üstüne sana biraz kalsın diye. Seni fiyatı pazarlık edecek lisanslı brokerla, krediyi yapılandıracak finansörle ve daireyi mobilyalandırıp kiracıyı yerleştirecek yöneticiyle tanıştırıyoruz. Sen sermayeyi koyuyorsun. Miami sermayeni büyütüyor.
Araştırma amaçlı örnek model. Lisanslı emlak komisyoncusu, kredi kuruluşu veya finansal danışman değiliz.
"Kendi kendini ödeyen" tam olarak ne demek.
Sen %30'u koyuyorsun
Tek seferlik peşinat. Kapanış masrafları ve kiraya hazır kurulum tek seferde dahil, sonradan ek nakit telefonu yok.
Kiracı %70'i ödüyor
Kiracının aylık ödemesi tam olarak anapara + faiz + vergi + aidat'ı karşılayacak şekilde hesaplanır. Umutla değil, sayılarla.
Mülkiyet sende büyür
Her ödeme senin payını büyütür. Miami'nin yapısal konut açığı yıl yıl gerisini getirir.
Gerçek bir Edgewater 2+1. Yuvarlama hilesi yok.
Emlak vergisi Miami-Dade yatırım amaçlı (non-homestead) oran üzerinden. Sigorta 2010 sonrası sertleştirilmiş beton bina varsayımı; daha eski binalarda $300–500/ay olabilir. Aidat bizim seçtiğimiz envantere göre, Brickell'in lüks kuleleri çoğu zaman $900–1.400/ay aralığında ve bu modele uymaz. Kira, Miami Realtors 2025 verisindeki Edgewater yeni inşaat 2+1 ortancası. Mortgage oranı Foreign National referans; günlük değişir.
Rüzgar ters esse bile matematik yıkılmıyor.
- · Kira $5.000
- · %2 değer artışı
- · %10 boşluk
- · Kira $5.400
- · %4 değer artışı
- · Normal boşluk
- · Kira $5.800
- · %6 değer artışı
- · Normal boşluk
Dikkat: en kötümser senaryoda bile toplam servet artısı pozitif. Model kırılgan değil.
Dört adım, koordineli tek ekip, partner liderliğinde.
Eşleştir
Kirası kredi taksitine eşit aday envanteri çıkarıyoruz, brokerinle birlikte inceleyebilesin diye.
Finanse et
Seni Foreign National ve ITIN kredi kuruluşlarıyla tanıştırıyoruz, ön onayı onlar veriyor.
Mobilya & ilan
Bağımsız mobilya partnerleri daireyi hazırlıyor, fotoğrafçı çekiyor, ilan portallarda yayınlanıyor.
İşlet
Mülk yöneticin kiracıyı yerleştiriyor, kirayı topluyor ve net miktarı her ay sana ödüyor.
İlk görüntülemeden ilk kiraya kadar.
İnşaatçı envanteri takibi
Lennar, DR Horton ve Pulte envanterini yakından izliyor, satış ekipleriyle doğrudan temas kuran brokerlarla seni tanıştırıyoruz.
Kredi kuruluşu bağlantısı
Seçilmiş Foreign National ve ITIN programları. Kredi biz vermiyoruz, seni verecek kişiyle tanıştırıyoruz.
Pazarlık desteği
Giriş fiyatını brokerin pazarlık ediyor. Biz takvimi ve evrak akışını koordine ediyoruz, ekspertizden tapuya.
Kapanış koordinasyonu
Bağımsız bir tapu şirketi ve brokerin dosyayı kapatır. Biz emanet ve avukatlar arasındaki geçişi koordine ederiz.
Mobilya partneri tanıştırma
Bağımsız mobilya partneri, profesyonel fotoğraf, çoklu portal ilan hazırlığı.
Mülk yöneticisine geçiş
Bağımsız, lisanslı bir mülk yöneticisi kiracıyı eler, yerleştirir ve yönetir.
İnşaatçı, kredi kuruluşu, mobilya ve mülk yönetimi partnerleri ile ücret düzenlemeleri anlaşma anında açıklanır.
Bu model sana uygun mu?
- ●Konuşlandırmaya hazır $250.000+ nakit sermayen var.
- ●Mülkü 3+ yıl tutabilirsin.
- ●Yabancı uyruklu, ABD mukimi, ITIN sahibi veya ABD vatandaşı.
- ●Mülkü kendin yönetmeden riske maruz kalmak istiyorsun.
- ●İlk günden aylık gelir lazım.
- ●Sermayen $250.000'ın altında ve açığı kapatacak gelir yok.
- ●12 ay içinde eve kendin oturmak istiyorsun.
- ●Yıllık %15+ getiri bekliyorsun (Miami spekülatif değil, istikrarlı).
Miami spekülatif değil. Yapısal olarak konut açığı olan, yapısal olarak talep edilen ve yapısal olarak dolar bazlı bir şehir.
Yanlış yönlendirmek yerine tanıştırmadan vazgeçmeyi tercih ederiz.
Her modelin gölgeleri vardır. İşte bizimkiler, sade dille. Bunlardan biri bile seni durduruyorsa, model sana uygun değil, ilk söyleyecek olan biz oluruz.
- Boşluk riski.Miami yeni inşaat boşluk oranı ortalama %5 civarı. Biz pay bırakmak için %10 üzerinden hesaplıyoruz.
- Faiz riski.Foreign National oranları piyasayla dalgalanır. Bir binayı aday olarak işaretlemeden önce +1,5 puanlık stres senaryosu modelliyoruz.
- Aidat riski.Aidatlar başlangıç sonrasında genelde yıllık %3–5 artar. Seçtiğimiz binaların şeffaf rezerv raporu vardır.
- Sigorta riski.Florida kasırga primleri 2020–25 arası yıllık ~%11 arttı. $200/ay rakamı 2010 sonrası sertleştirilmiş yapıya dayanır.
- Likidite riski.Gayrimenkul likit değildir. Minimum 3 yıl tutmayı planla.
- Satışta vergi riski.ABD dışı satıcılara FIRPTA stopajı uygulanır. FIRPTA rehberimiz aşağıda, satın almadan sonra değil, önce oku.
Sıkça sorulanlar, dürüstçe yanıtlananlar.
Sınırsız sermayen varsa nakit alım daha temizdir. 30/70 modeli, $710k'ı tek varlığa gömmek yerine $260k'ı iyi kaldıraçlı bir Miami mülküne yaymayı tercih edenler için var. Kaldıraç değer artışını büyütür; temel senaryomuzda $259.300 birinci yılda nakit alımın ~%5'ine karşılık %16,3 getiriyor.
Florida ev sahibi lehine bir eyalettir, tahliye genellikle 4–8 haftada tamamlanır. Mülk yönetim partnerimiz uygun durumlarda tahliye sürerken kirayı avans olarak öder ve sonra tahsilat yapar. Kredi + gelir + iş + önceki ev sahibi kontrolüyle eleme yapıyoruz; yönettiğimiz envanterde temerrüt %2 altında.
Evet, ama yazılı sözleşme ve piyasa kirası şartıyla. Aile üyelerine piyasa altı kira IRS tarafından kişisel kullanım sayılıp kira giderlerini iptal edebilir. Bu yolu seçenler için avukat onaylı aile kira sözleşmesi şablonu dahildir.
14 günden veya kiraya verdiğin günlerin %10'undan fazla kalırsan (hangisi büyükse) IRS bunu konut sayar, birçok gider düşüş hakkı kaybolur ve nakit akışı modeli kırılır. 30/70 modeli tam kiralık yatırım kullanımı içindir. Karışık kullanım için farklı bir yapı konuşalım.
Cashflow Home uzun dönemli kira (genelde 12 ay) üzerine kurulu. Kısa süreli teoride daha çok getirir ama operasyon yükü, daha yüksek boşluk, bina kısıtlamaları, FL eyalet vergileri ve lisans gerektirir. Kısa süreliyi de yapılandırabiliriz ama varsayılan bu değil, bu rakamların yansıttığı da değil.
Direkt olarak hayır, EB-5 belirlenmiş ticari projeye yatırım gerektirir, konut gayrimenkulüne değil. Ama birçok müşterimiz ikisini birden taşır: kişisel servet için Cashflow Home, oturum için EB-5. Oturum yolu için EB-5 rehberimize bak.
Evet. Foreign National kredi programları Miami'de yaygın, %30 peşinatla şu an ~%6,25 oran civarında. Pasaport, ABD banka hesabı (açmana yardım ederiz) ve 6–12 aylık rezerv gerekir. ITIN borçlular için biraz daha yüksek oranlı ayrı programlar var.
Yeni inşaat işlemlerinde inşaatçı, kapanışta alıcı brokerinin komisyonunu genellikle kendisi öder; o komisyon MHM'e değil, bizim aracılığımızla çalıştığın bağımsız lisanslı brokere gider. Aracılık dışında kalan işler için (mülk arama, mobilya partneri tanıştırma, sürekli gözetim) sabit ya da başarıya bağlı bir yönlendirme ücretini biz seninle işe başlamadan önce yazılı olarak belirliyoruz. Gizli marj yok.
Evet. Foreign National kredilerinin çoğu 6–12 ay sonra erken kapama cezasız refinansmana izin verir. $497k krediye %1 oran düşüşü aylık yaklaşık $325 tasarruf demek. Piyasa kapsamımızın bir parçası olarak refinansman pencereleri hakkında editöryel notlar paylaşıyoruz.
İstediğin zaman satabilirsin. 24 ay sahiplikten önce muhtemelen kısa vadeli sermaye kazancı oranıyla karşılaşırsın (uzun vadeli orandan yüksek). ABD dışı satıcılara FIRPTA stopajı uygulanır. Değer artışı ve amortisman kapanış masraflarını aşsın diye 3+ yıl tutmanı öneriyoruz.
Evet ve birçok müşterimiz alıyor. Foreign National kredi kuruluşları genelde borçlu başına 4–6 finanse edilmiş yatırım mülküyle sınırlıdır. Her yeni mülkün aynı 30/70 standardına uyduğunu biz koordine ediyoruz.
Kredi kuruluşları kapanışta tipik olarak 6 aylık tam taşıma maliyeti rezervi ister, temel senaryomuz için yaklaşık $30.000. Huzur için 12 ay tutmanı tavsiye ediyoruz ve bunu bir mülkü aday olarak işaretlemeden önce uygunluk değerlendirmesine dahil ediyoruz.
Cashflow Home uygunluk değerlendirmesi için başvur.
Kredi puanı sorgusu yok. Yükümlülük yok. Bir iş günü içinde uzmanımız inceler.
Gösterilen tüm rakamlar örnekleyicidir ve sonuç vaadi değildir. Gerçek kira, boşluk, vergi, sigorta, aidat ve değer artışı binaya, yıla ve ekonomik döngüye göre değişir.
Miami House Market, lisanslı bir emlak aracı kurumu değil, bilgi amaçlı bir araştırma platformudur. Kapanış aşamasındaki aracılık hizmetleri bağımsız, Florida'da lisanslı brokerlar tarafından yürütülür. Mortgage işlemleri bağımsız, lisanslı üçüncü taraf kredi kuruluşlarınca yürütülür. Mülk yönetimi bağımsız, lisanslı mülk yöneticilerince gerçekleştirilir. İnşaatçı, kredi kuruluşu, mobilya ve yönetim partnerleri ile ücret düzenlemeleri anlaşma başlangıcında yazılı olarak açıklanır.
Bu sayfa finansal, vergisel veya hukuki tavsiye değildir. Satın alım öncesi lisanslı muhasebeci ve avukatınıza danışın. Geçmiş performans gelecekteki sonuçların göstergesi değildir.