Homestead vs Florida City, Comparație Randament Chirie

Două piețe, la o ieșire distanță

Homestead și Florida City se află una lângă alta, la marginea sudică a Miami-Dade, cam la 45 de minute de Brickell într-o zi bună. Pentru un cumpărător din alt stat sau din străinătate par același pariu: townhome-uri noi, chiriași din rândul forței de muncă, prețuri la o fracțiune din cât cere coasta. Nu este același pariu. Distanța dintre ele e mică pe hartă și mare într-un tabel.

Homestead este orașul mai vechi și mai mare. Are un centru adevărat, o bază de chiriași consolidată, legată de spital și de baza de rezerviști a forțelor aeriene, și școli cotate cu o treaptă mai sus. Florida City e mai mic și mai nou în povestea investitorilor. Terenul se tranzacționează încă mai ieftin acolo, așa că dezvoltatorii pun un preț mai mic pe produsul finit, iar tocmai acest singur fapt dictează cea mai mare parte din ce urmează.

De unde vine diferența de randament

Chiriile din cele două orașe se situează la o sută de dolari una de cealaltă pentru un townhome comparabil cu trei dormitoare. Prețurile de achiziție, nu. Fiindcă în Florida City intrați cu circa 30% mai puțin pentru un produs aproape identic, aceeași chirie acoperă un credit mai mic, iar cap rate-ul brut iese cu 1,5 până la 2 puncte mai sus. Acesta este întregul argument pentru Florida City într-o singură frază.

Homestead răspunde prin durabilitate. Un bazin de chiriași mai adânc înseamnă perioade de gol mai scurte între contracte, iar cotările mai bune ale școlilor tind să susțină valoarea la revânzare atunci când vindeți în cele din urmă. În zece ani, curba de apreciere a mers cam cu un punct mai sus. Plătiți pentru asta la început și o recuperați la ieșire.

Care se potrivește planului dumneavoastră

Dacă cifra lunară e cea care vă ține treaz noaptea, câștigă Florida City. Intrare mai mică, randament mai mare, recuperare mai rapidă a avansului. Se potrivește unui cumpărător care vrea ca proprietatea să se susțină singură din prima lună și care se simte confortabil pe o piață ce își dovedește încă adâncimea la revânzare.

Dacă păstrați pe un deceniu și vă gândiți cine cumpără locul după dumneavoastră, Homestead este deținerea mai sigură. Școli mai bune, un bazin de chiriași mai larg și o poveste de revânzare care nu depinde de apariția următorului val de investitori. Randamentul e mai subțire azi, însă ieșirea e de obicei mai curată.

Două observații practice înainte să vă angajați într-o direcție sau alta. Verificați dacă comunitatea are o obligațiune CDD, fiindcă acea sumă anuală poate șterge discret avantajul de randament. Și confirmați avansul cerut cetățenilor străini pe care îl așteaptă creditorul, deoarece schimbă cash-on-cash-ul real mai mult decât o face cap rate-ul afișat. Când sunteți gata să acționați, vă punem în legătură cu brokerul autorizat din Florida și cu creditorul care se ocupă de tranzacția propriu-zisă.