Impozit pe Proprietate în Miami și Florida, Ghidul Cumpărătorului

Structura fiscală a Floridei este cel mai citat motiv pentru care americanii înstăriți se mută în Miami. Titlul este adevărat: niciun impozit pe venit la nivel de stat. Dar tabloul complet are patru niveluri, iar majoritatea cumpărătorilor străini subestimează trei dintre ele.

Nivelul 1, Impozit pe proprietate (specificul Miami-Dade)

• Rata efectivă: 1,9–2,1% din valoarea evaluată pe an, în funcție de municipalitatea din Miami-Dade.
• Include comitatul, consiliul școlar, municipalitatea și diverse districte speciale.
• Plătit anual în noiembrie (4% reducere dacă este plătit până pe 30 noiembrie); restant de la 1 aprilie.
• Valoarea evaluată este stabilită pe 1 ianuarie; diferența dintre valoarea de piață și cea evaluată poate fi semnificativă.

Nivelul 2, Impozit federal pe venitul din chirie

Florida nu are impozit de stat pe venitul din chirie, dar cel federal se aplică. Proprietarii străini depun Formularul 1040-NR (sau aleg tratamentul 'effectively connected income' prin Formularul W-8ECI pentru a deduce cheltuielile). Acesta din urmă este aproape întotdeauna mai favorabil pentru investitorii serioși, reținerea pe chiria brută este de 30% fără această alegere.

Nivelul 3, Câștiguri de capital la vânzare

• Câștiguri de capital federale pe termen lung (deținute >1 an): tranșe 0% / 15% / 20% în funcție de venit.
• Net Investment Income Tax (NIIT): suplimentar 3,8% pentru contribuabilii cu venituri mari.
• Reținere FIRPTA (vânzători străini): 15% din prețul brut de vânzare reținut la închidere.
• Câștiguri de capital de stat în Florida: 0%.
• Cel mai rău caz federal combinat: 23,8% pe câștig.

Nivelul 4, Asigurare uragan / vânt

Nu un impozit, ci un cost anual recurent pe care cumpărătorii străini îl subestimează. Miami-Dade cere asigurare uragan (vânt) pe proprietățile finanțate; cumpărătorii cu numerar o sar adesea (idee proastă). Primă tipică pe o casă unifamilială Homestead de 700.000 $: 3.500–7.000 $ anual. Construcția nouă (Codul de Construcție din Florida 2002+) obține reduceri semnificative de primă față de stocul mai vechi.

Homestead Exemption + Save Our Homes, scutul proprietarului-ocupant

1. Fă din Florida reședința ta principală (recomandat 180+ zile pe an).
2. Depune cererea de homestead până pe 1 martie la Miami-Dade Property Appraiser.
3. Valoarea evaluată scade imediat cu 50.000 $.
4. Save Our Homes plafonează creșterea anuală a valorii evaluate la 3%, chiar dacă valoarea de piață se dublează în 10 ani.
5. Portabilitate: 500.000 $ din economiile SOH acumulate se transferă la următoarea ta reședință principală din Florida.

Schimb 1031, amână câștigurile de capital la reinvestiri

Secțiunea 1031 din IRC îți permite să amâni impozitul federal pe câștigurile de capital schimbând proprietatea ta de investiție cu o altă proprietate de investiție din SUA. Termene stricte: identifică înlocuirea în 45 de zile de la vânzare, închide în 180 de zile. Vânzătorii străini pot folosi 1031, dar reținerea FIRPTA se aplică în continuare, cu excepția cazului în care este asociată cu depunerea unui certificat de reținere.

Certificat de reținere FIRPTA (Formularul 8288-B)

• Depus ÎNAINTE de închidere, trebuie să înceapă cu 90+ zile înainte de vânzare.
• IRS calculează câștigul real așteptat și aprobă o reținere redusă (sau zero).
• Fără el: 15% din prețul brut de vânzare reținut până când depui 1040-NR pentru rambursare (6–18 luni).
• Cost: 1.500–3.500 $ în onorarii de contabilitate. Merită la orice vânzare >500.000 $.

Tabel de referință rapidă a ratelor

• Impozit pe venit de stat: 0%
• Impozit pe proprietate: 1,9–2,1% din valoarea evaluată
• LTCG federal (venit mare): 20% + 3,8% NIIT = 23,8% pe câștig
• Reținere brută FIRPTA: 15% din prețul de vânzare
• Asigurare uragan: 3,5–7k $ anual (casă de 700k $)
• Reducere impozit pe proprietate dacă este plătit până pe 30 nov.: 4%
• Scutire homestead: −50.000 $ din valoarea evaluată
• Plafon Save Our Homes: 3% pe an pe creșterea valorii evaluate

“Avantajul fiscal al Floridei se compune. În anul 1 arată ca o factură de impozit pe proprietate de 2% față de un impozit pe venit de stat de 6% în New York. În anul 10 este o diferență fiscală pe viață de 18%, care se întoarce în capitalul tău.”