Wat is het verschil tussen CDD- en HOA-kosten, en welke is beter?

Twee afkortingen die op elkaar lijken maar financieel volledig verschillende dingen betekenen. Kopers die ze verwarren, hebben er vaak jaren na de aankoop spijt van, het cumulatieve kostenverschil kan over een typische aanhoudperiode $100.000 overschrijden.

HOA (Homeowners Association)

• Betaalt voor: landschapsverzorging, poortbeveiliging, onderhoud van gemeenschappelijke ruimtes, gemeenschapszwembad, hoofdverzekering.
• Werkt als een privéclub, leden kiezen het bestuur, het bestuur stelt het budget vast.
• Typisch bereik: $200–800/maand voor nieuwbouwgemeenschappen in de regio Miami.
• Gaat met het pand mee, u kunt zich niet afmelden.

CDD (Community Development District)

• Betaalt voor: de obligatieschuld die wegen, waterleidingen, riolering, drainage en parken financierde VOORDAT de gemeenschap werd gebouwd.
• Werkt als een miniatuurregering, heeft de bevoegdheid om onroerendezaakbelastingachtige aanslagen op te leggen.
• Typisch bereik: $1.200–3.500 per jaar voor een eengezinswoning in de regio Miami.
• Wordt opeisbaar als onderdeel van uw jaarlijkse onroerendezaakbelastingaanslag, voelt onzichtbaar tot u het ziet.

Waarom CDD belangrijker is dan kopers beseffen

1. Cumulatieve kosten over 30 jaar: $36.000–105.000 in een typische CDD-gemeenschap.
2. Neemt niet af naarmate de obligaties worden afgelost tot het laatste obligatiejaar (vaak jaar 25–30).
3. Behandeld als 'ad valorem' of 'non-ad valorem' afhankelijk van de county, beïnvloedt hoe het op de belastingaanslag verschijnt.
4. Overleeft de verkoop aan de volgende eigenaar, de koper zou tijdens de due diligence naar de resterende obligatiejaren moeten vragen.

Praktische checklist voor de koper

• Vraag de makelaar: 'Is er een CDD, en hoeveel jaar resteert er op de obligatie?'
• Bekijk de jaarlijkse onroerendezaakbelastingaanslag van de verkoper, de CDD-post is zichtbaar.
• Vergelijk twee vergelijkbare woningen in CDD- vs niet-CDD-gemeenschappen op de TOTALE maandelijkse exploitatiekosten, niet alleen de prijs.
• Pulte Coral Edge in Margate is bewust CDD-vrij, lees de marketingclaims en verifieer ze in de openbaarmakingsdocumenten.

“De koper die $50.000 meer betaalt voor een CDD-vrije woning en 30 jaar rustig slaapt, heeft een betere beslissing genomen dan degene die een 'koopje' kreeg tegen de vraagprijs en $100.000 aan cumulatieve CDD betaalt over dezelfde aanhoudperiode.”