Miami und Florida Grundsteuer, Käuferleitfaden

Floridas Steuerstruktur ist der meistzitierte Grund, warum wohlhabende Amerikaner nach Miami ziehen. Die Schlagzeile stimmt: keine Einkommensteuer auf Bundesstaatsebene. Aber das vollständige Bild hat vier Ebenen, und die meisten ausländischen Käufer unterschätzen drei davon.

Ebene 1, Grundsteuer (Miami-Dade-Besonderheiten)

• Effektiver Satz: 1,9–2,1% des Schätzwertes pro Jahr, je nach Gemeinde innerhalb von Miami-Dade.
• Umfasst County, Schulbehörde, Gemeinde und verschiedene Sonderbezirke.
• Jährlich im November zahlbar (4% Rabatt bei Zahlung bis 30. November); säumig ab 1. April.
• Der Schätzwert wird am 1. Januar festgelegt; die Lücke zwischen Markt- und Schätzwert kann erheblich sein.

Ebene 2, Bundeseinkommensteuer auf Vermietung

Florida erhebt keine Bundesstaatssteuer auf Mieteinnahmen, aber die Bundessteuer gilt. Ausländische Eigentümer reichen Formular 1040-NR ein (oder wählen die Behandlung als 'effectively connected income' über Formular W-8ECI, um Ausgaben abzuziehen). Letzteres ist für ernsthafte Investoren fast immer günstiger, die Bruttomieteinbehaltung beträgt ohne Wahl 30%.

Ebene 3, Kapitalertragssteuer bei Verkauf

• Bundes-Langzeit-Kapitalertrag (länger als 1 Jahr gehalten): 0% / 15% / 20% Stufen je nach Einkommen.
• Net Investment Income Tax (NIIT): zusätzliche 3,8% für Besserverdiener.
• FIRPTA-Einbehaltung (ausländische Verkäufer): 15% des Bruttoverkaufspreises beim Closing einbehalten.
• Florida-Bundesstaats-Kapitalertrag: 0%.
• Kombinierter Bundes-Worst-Case: 23,8% auf den Gewinn.

Ebene 4, Hurrikan- / Windversicherung

Keine Steuer, sondern eine wiederkehrende Jahreskostenposition, die ausländische Käufer unterschätzen. Miami-Dade verlangt eine Hurrikan-(Wind-)Versicherung für finanzierte Immobilien; Barkäufer überspringen sie oft (schlechte Idee). Typische Prämie für ein 700.000-$-Homestead-Einfamilienhaus: 3.500–7.000 $ jährlich. Neubauten (Florida Building Code ab 2002) erhalten erhebliche Prämienrabatte gegenüber älterem Bestand.

Homestead Exemption + Save Our Homes, der Schutzschild für Eigennutzer

1. Machen Sie Florida zu Ihrem Hauptwohnsitz (180+ Tage pro Jahr empfohlen).
2. Reichen Sie den Homestead-Antrag bis 1. März beim Miami-Dade Property Appraiser ein.
3. Der Schätzwert sinkt sofort um 50.000 $.
4. Save Our Homes begrenzt das jährliche Wachstum des Schätzwertes auf 3%, selbst wenn sich der Marktwert über 10 Jahre verdoppelt.
5. Portabilität: 500.000 $ der angesammelten SOH-Ersparnisse werden auf Ihren nächsten Florida-Hauptwohnsitz übertragen.

1031-Tausch, Kapitalerträge über Reinvestitionen aufschieben

Section 1031 des IRC lässt Sie die Bundes-Kapitalertragssteuer aufschieben, indem Sie Ihre Investitionsimmobilie gegen eine andere US-Investitionsimmobilie tauschen. Strenge Fristen: Ersatz innerhalb von 45 Tagen nach Verkauf identifizieren, innerhalb von 180 Tagen abschließen. Ausländische Verkäufer können 1031 nutzen, aber die FIRPTA-Einbehaltung gilt weiterhin, sofern nicht mit einem Einbehaltungszertifikat kombiniert.

FIRPTA-Einbehaltungszertifikat (Formular 8288-B)

• Vor dem Closing eingereicht, muss 90+ Tage vor dem Verkauf begonnen werden.
• Das IRS berechnet den tatsächlich erwarteten Gewinn und genehmigt eine reduzierte (oder null) Einbehaltung.
• Ohne es: 15% des Bruttoverkaufspreises werden einbehalten, bis Sie 1040-NR zur Erstattung einreichen (6–18 Monate).
• Kosten: 1.500–3.500 $ an Buchhaltergebühren. Bei jedem Verkauf über 500.000 $ lohnenswert.

Schnellreferenz-Tabelle der Sätze

• Einkommensteuer Bundesstaat: 0%
• Grundsteuer: 1,9–2,1% des Schätzwertes
• Bundes-LTCG (Besserverdiener): 20% + 3,8% NIIT = 23,8% auf den Gewinn
• FIRPTA-Bruttoeinbehaltung: 15% des Verkaufspreises
• Hurrikanversicherung: 3,5–7k $ jährlich (700k-$-Haus)
• Grundsteuerrabatt bei Zahlung bis 30. Nov.: 4%
• Homestead-Befreiung: −50.000 $ des Schätzwertes
• Save-Our-Homes-Obergrenze: 3% pro Jahr auf das Wachstum des Schätzwertes

“Der Florida-Steuervorteil potenziert sich. In Jahr 1 sieht es aus wie eine 2%-Grundsteuerrechnung gegenüber einer 6%-New-York-Bundesstaatseinkommensteuer. In Jahr 10 ist es ein 18%-Lebenszeit-Steuerunterschied, der zurück in Ihr Kapital fließt.”